业主装修不当造成损失，物业服务公司对其疏于监督管理造成的损失负责

物业服务公司根据法律法规的规定和物业管理公约的约定,具有进行物业管理的权利和义务。在公共部位、公共设施等造成业主损失的,物业服务公司作为直接侵权人承担责任。在因为其他业主或业主自己的行为造成的损失中,物业服务公司对损失不直接承担赔偿责任,但物业管理公司负有防止损失扩大的责任,如果因为物业管理公司的不作为或疏于监督管理而使损失扩大,对于扩大部分的损失应该由物业服务公司负责。

案情

业主周某夫妇外出回来后发现主卧室卫生间的地漏返水,三间卧室及走廊地面铺装的复合地板大部分被污水浸泡了,屋内臭气弥散。两人立刻通知华腾物业服务公司,物业服务公司在得知此情况后也即刻派人疏通了下水道,排除了室内积水。在疏通过程中发现,堵塞的部位是在该套房屋下部与楼下房屋相连的主下水管线处,堵塞物有水泥等装修垃圾和其他生活垃圾。堵塞虽然排除了,但周某夫妇认为此次事件给他们造成了很大的损失,故要求物业服务公司进行赔偿,双方几经协商亦未能达成共识,周某夫妇将华腾世纪物业服务公司告上了法庭。2001年6月,法院开庭审理了此案。原告认为物业服务公司应对此次事件负责,并要求物业服务公司赔偿更换门、门套,地板的损失及衣柜损失,共计 12,400 元,并向法庭提交了家庭居室装饰装修工程报价单，以证明装修所需费用,同时两人还要求物业服务公司赔偿精神损失 2000元。

①参见 htp://www. lawyee. net,2005 年6月14 日访问。

物业服务公司则认为,在业主进行装修前,物业服务公司都与其签订了禁止向下水道排物的合同。房屋被水浸泡后,也及时派人疏通管道,排放污水进行了维修。而且浸水原因是水泥块及生活垃圾等堵塞物造成下水主管线阻塞。因为原告和该层的其他几户业主都在装修,所以无法查清堵塞物的来源,但据此要求物业服务公司承担责任是没有道理的。同时根据物业服务公司与业主所签订的合同,物业服务公司只负责公共部分的维修,涉及业主屋内的设施只承担报修的义务,物业服务公司不能同意原告的诉讼请求。

法院经审理认为:原告的房子遭到返水浸泡,堵塞部位在其居住的楼层与下层楼房的主下水管道之间,该部位属公共设施部分,维修管理责任在物业服务公司。根据物业服务公司所提供的交房验收记录显示,交房验收时物业服务公司与业主并未对下水管线进行验收,给将来在使用过程中出现管道堵塞引发争执留下了隐患。但根据事发时间和事发后从堵塞部位发现的堵塞物判断,主下水管道堵塞原因排除了交房时就不畅通的可能性,而主要是包括原告在内的多家业主装修使用不当造成的,法院认为物业服务公司不应当承担此案的直接侵权责任。

同时,业主与物业服务公司以及装修公司,签订的房屋装饰协议书上虽然明确约定了因装修施工造成的公共部位、公共设备设施损坏的由装修公司承担赔偿责任,物业服务公司就装修质量收取了装修公司的押金,但物业服务公司并不能就此免除对业主装修房屋的监督管理责任。此外,物业服务公司在装修完毕后,未能在合理的期限内考察装修的质量和隐患,出现糾纷尚未明确责任的情况下,就将装修押金退给装修公司的做法,不仅是不合理的,而且由此应确认物业服务公司承认装修质量合格,再出现相关问题均应由物业服务公司承担管理责任。所以,物业服务公司虽然不是本案的直接侵权责任人,但确实在业主装问题上存在管理疏忽和漏洞,故物业服务公司应当承担相应的责任。

法院依法判决物业服务公司赔偿两原告经济损失 1880 元,对于两原告所提精神损失的要求,因缺乏相应证据及法律依据,法院没有支持。

【案例分析】

本案中,因为业主不当装修造成主下水道堵塞,因此造成的损失包括两个部分：

(1)业主不当装修造成主下水管道堵塞,导致房屋遭到返水浸泡造成损害的,物业服务公司不应承担直接侵权责任。根据业主与物业服务公司以及装修公司签订的房屋装饰协议书上的约定,因装修施工造成的公共部位,公共设备设施损坏的,由装修公司承担赔偿责任,所以应该由装修公司承担不当装修的直接侵权责任,而非由物业服务公司承担。

(2)业主不当装修物业服务公司怠于监督管理的,应承担相应的责任。因为物业服务公司负有物业管理的职责,因其怠于监督管理而使业主损失扩大的部分,物业公司应该承担责任。

处理锦囊

业主在办理交房验收时,应与物业服务公司对相关设备设施进行验收,特别是下水管线等,以免给将来在使用过程中出

现管道堵塞引发争执留下隐患。在装修装饰过程中,应与物业服务公司、装修公司签订房屋装修装饰协议,明确约定装修装饰施工造成的公共部位、公共设备设施损坏的由装修公司承担赔偿责任,并由物业服务公司就装修质量收取装修公司的押金。在装修装饰完成的合理期限内,业主应要求物业服务公司对装修公司的施工质量和隐患进行考察,在确认装修装饰质量合格之后,再将装修装饰押金退给装修公司,这样可以避免装修装饰出现质量纠纷而无人承责的情形。

【相关法条链接】

《物业管理条例》第35条

《合同法》第 107 条

《民法通则》第 117 条、第131条