老衲掐指一算，2025左右房子基本到顶

人口的增长，城市化进程带来的人口迁移，在二十年来客观上成了我国房产大牛市的基本条件。

1978年到2014年的人口逐步增长，在1987年人口增长率到达顶峰千分之16+，随后增长率趋于缓，到14年的千分之5左右。

去除一线城市的虹吸效应，选取中部具有代表意义的某省来看， 1998年到2014年在校大学生（包括研究生）数量由40万+增长到142万+，与2014年到达顶峰，幼儿园2000年到2014年在校人数由60万+到152万+， 两组数据均在2014年到达顶峰。结合1987年的生育高峰，2014年时，这波人口大约在27岁，正是大学毕业结婚生子或研究生刚毕业的情况。人口增长92年开始断层， 直接从12%下到10%，于此同时，8、90年代医疗条件、生活开始改善，人口自然平均寿命增加，死亡率下降，也就是说92年开始人口增长是真正的断层了，因为新生儿更少。

80年到87年，出生人口逐步递增，最高的87年时16.6%，即使国内统计的GDP最快的2007年也才14.2%，而2007年，这波人口在20-27岁，他们刚毕业，需要工作，需要结婚生子，需要房子住。 这个时的GDP增长需要带动就业。

那么人口背景就介绍到这里。

国内房产走势大家都很清楚，2004年左右开始起步，2008年左右大环境问题大家都知道，且国内买盘（这时候不能是接盘=，=）主力还没有实力（20-27岁附近），有一波回调，2009年开始各方的促进下，开启了一波波澜壮阔 的行情，成交量成交价格均创造历史，此后zf各种调控，全国范围内无论12,3,4,5,6,7,8线城市均普涨，再到一波加息到2014年，房价摇摇欲坠。但产业、经济、外贸、国际形势等各方影响，保就业保稳定的大前提下， 产业转型还未完成的情况下，各方势力使得房产开启了新一波更猛烈的涨势。

2011年-2016年，前面提到的中部省会的省会城市，每年的成交量都是创历史，这个时间也恰好是87黄金（爆炸人口）一代，充当主力买家的时代。 2016年下半年的限购使得这波行情基本接近尾声。按照人口发展、迁移、城市化进程来看，这个具有代表意义的中部省会城市可能还没有结束。按照人口理论，当92年的人口30附近时，消化了这波高峰后的房产业，后面几乎 没有大的行情，这个时间点即2022年，由于限购的作用，可能会延续到2025年附近。再往后则不会是普涨，只有有特点的会涨，有配套产业、配套生活设施、有人口流入、有资金流入、有大的规划支撑的城市或者区域，房子会比较 坚挺。这也是为什么这两年各种 上海2049、浦东2049，新一线城市、国家中心城市、xxx新城、xxx国家新区、甚至还有什么建个浦东火车站也吵着涨房价的事情发生。那么大家必须擦亮眼睛了，很可能普涨已经进入尾声， 后续的房地产则是根据城市建设情况、经济环境、自然环境、地段、产业等细分条件来发展。很多地方建个火车站也在喊涨房价，那就要小心了。

经济和自然的发展息息相关，理解深层次的关系，则可以看的更清楚。说白了，我们现在不是计划经济，但不是自由市场经济，我们是中国特色的市场经济，你个人是否认不了的。 另外，马云说的8年后最便宜的可能就是房子，有点扯淡，但那时候不好出手时肯定的，因为自然规律在那，没有那么多人需要房子了。再说8年经济转型也好、产业转型也罢、或者周边局势变化、也差不多水落石出了。

拐点一定在那个点附近。

和几个朋友打赌写的，留此存照。

2017-9-4