如果楼市泡沫破裂、房价大幅下跌，谁最受伤？

答案有点出人意料。

不是购房者，也不是银行，而是租房客。

这种事情就发生在隔壁的韩国身上。

2020年疫情开始不久后，韩国房价居高不下。

首尔部分房价超过了15万元人民币/平方米。在首尔俗称富人区的江南区更夸张，一些房子一个月就能升值200万元。

但现在韩国房价崩了。

据韩国官方数据，截止今年4月，本国房价指数已经连续11个月下跌，也是11年来最长的一段房价下跌时期。

另据韩国媒体4月报道，今年公寓和住宅的公示价格，已较去年平均下降近20%，降幅创下历史新高。

首尔房价更是暴跌30%，部分区域房价跌到40%。

当房价下跌后，首尔房子的成交量更是暴跌70%。跟着房价、成交量一起暴跌的还有韩国的公寓入住率，也跌到了70%以下，银行断供数达到数百万级别。

回顾全球历次房地产泡沫，其共通点往往是：先以流动性过剩和低利率刺激为开端，之后又以货币收紧和提高利息收场。

韩国首尔这次楼市危机，亦是如此。

2020年3月，为了应对新冠肺炎疫情对经济的冲击，韩国央行再次将基准利率降低50个基点至0.75%，成为自1999年以来的最低水平。

至此，韩国房价彻底起飞。据亚洲最大的房地产科技公司居外IQI发布的数据，2020-2021年，韩国房价分别上涨7.82%、19.08%，其中2021年更创下14年来最大平均涨幅。

楼市疯涨，韩国在享受经济增长的同时，本国居民杠杆率也开始大幅飙升。

而戳破韩国楼市泡沫的是来自央行的加息。

2022年，随着美国进入加息周期，韩国为了防止本国资本外流和经济体系崩溃，也不得不跟随美元的步伐，开始持续大幅加息。

从2022年4月到今年1月，韩国央行连续7次加息，创下历史纪录，目前基准利率已上升至3.5%。

受利率上调、经济萎缩忧虑、房价已触顶的认识扩散等因素影响，韩国楼市也逐渐从沸腾转向冰封。

结果就是大量的韩国房东因还不起钱，紧急出逃，租客更是被逼自杀。

可能有人会问，为什么房价暴跌，自杀的不是房东，而是租客？

这就得说一下韩国独特的“全租房”制度。

这是逼死租客的直接元凶。所谓“全租房”制度，就是租客一次性支付房价的70%或者80%作为押金，然后房东就把房子免费租给你住。

假设首尔有一套房，价值300万，你一次性给房东支付210万，租期2年，你就可以免费入住这套房子了。2年后，租赁到期，房东就把这210万还给你。

零房租房东靠什么赚钱呢？炒房。

就像中国的炒房客也从来不靠租金收益赚钱，而是房价上涨。

房东拿着你支付的押金去炒房，买更多的房子去出租。

只要房价持续上涨，房东就是赚的，涨得越多，房东赚得就越多，房价上涨带来的收益率远远超过租金收益。这就形成了一个房东疯狂炒房的利润循环。

一开始，房东都觉得房价会涨，互相倒手买卖。一个房东出，就会有另一个房东接盘，因为大家都有一个信念：房价一定会涨。

可以说，韩国房东和中国的炒房客有的一比。

可是，在这里面，有一个巨大的BUG。

韩国年轻人买不起房，租房住，而房东手里又持有大量的房子，谁来接盘呢？

这个问题同样适用于我们，开发商和炒房客手中的大量房子，又靠谁来接盘呢？

一旦经济形势不好，当韩国房价开始下跌时，第一波冲击的就是手里持有大量房子的房东了。

这些房东的购房款来自于租客的押金，当房子卖不出去时，房东的现金流危机就爆雷了。

于是，房东开始大规模跑路。房东跑了，租客押金就没了。可这押金有些是租客积累十多年攒下来的，有些是从银行贷款出来的。

十多年的辛苦钱，就一波被骗没了。那些从银行贷款出来的更惨，贷款期限一般也就3个月到36个月。贷款期限一到，银行就要追回贷款，租客的“押金贷”就违约了。

这房东有钱，有门路，在国外还有资产，可能家人孩子早就移民出去了，想跑就跑了。

可这租客大多数都是普遍人，父母老婆孩子都在韩国，自己也没有什么社会资源，想跑都跑不掉。这时，租客就成了终极背锅侠，下半辈子一下子就搭进去了。

说白了，韩国楼市就是一个加强版的“蛋壳公寓”爆雷案。

韩国有专家预计，今年国内还会发生更多、规模更大的全租房诈骗，预计会产生1兆八千亿元(约人民币100亿元)的损失。

最着急的还是韩国政府。

韩国央行认为，如果房地产价格下降过快，家庭负债进一步提高，部分金融机构的健全性也会受到打击，很有可能引发危机。

韩国总T尹锡悦也要求相关部门，尽快给出房地产市场软着陆的方案。

但哪能那么容易呢，美国没做到、日本没做到，你韩国又凭什么能做到呢？