原报告

观点指数

敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。

摘要：尽管估值并不高，但项目的租金增长具有较强韧性。

观点指数 近日，由合肥高新股份作为发起人的“华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金”（下称“合肥高新产园REITs”）正式在深交所获得受理，审核状态为“已申报”。

距离上一批园区基础设施公募REITs申报已过去9个月，当时申报的园区基础设施公募REITs有两支，分别是“临港东久REIT”和“建信中关村产业园REIT”，前者状态仍停留在“已反馈”，后者则在2021年12月17日成功在上交所上市。

可以说，市场等候新的园区基础设施公募REITs已多时。

该单REITs为安徽省首单园区公募REITs，是首支底层资产位于中部省份的园区基础设施公募REITs。

根据所预测的可供分配金额计算，该单REITs的2022年（7-12月）和2023年度净现金流分派率（年化）分别为4.43%和4.45%。项目估值为13.57亿元，估值单价3803元/平米，这创下目前中国园区基础设施公募REITs估值与单价的最低纪录。

观点指数认为，尽管项目估值并不高，但租金增长具有较强韧性，所处区位更是位于合肥高新区核心位置，扩募资产储备充足，有比较明确的长期发展空间。

估值与增值率双低，租金增长预期明确

合肥高新产园REIT预计发行规模14亿元，原始权益人为合肥高新股份有限公司。该单REITs基金管理人为华夏基金管理有限公司，专项计划名称为“中信证券-合肥高新创新产业园1号资产支持专项计划” ，专项计划管理人为中信证券股份有限公司。

华夏基金也是国内公募市场的常见面孔，该次申请的REIT是华夏基金旗下第三只REITs产品，另外两只基金分别为华夏越秀高速公路REIT和华夏中国交建REIT。

合肥高新产园REIT现时为安徽省首单园区公募REITs，是首支底层资产位于中部省份的园区基础设施公募REITs。

该REITs的基础资产为位于合肥高新区核心位置的合肥创新产业园一期，土地性质为工业用地/工业/科研/车库，总占地面积14.68万平方米，总建筑面积35.68万平方米，合并口径出租率为88.08%。

数据来源：募集说明书，观点指数整理

底层资产由两部分组成，分别由合肥高新睿成科技服务有限公司（简称“高新睿成”）和合肥高新君道科技服务有限公司（简称“高新君道”）持有。其中：高新睿成持有 A1-A4、 B4-B5、D2-D9 及 D2-D9 地下车库资产（合称“高新睿成资产”），高新君道持有 B1-B3、C1-C4、 D1 资产（合称“高新君道资产”）。

项目估值为13.57亿元，估值单价3803元/平米，这也是目前中国园区基础设施公募REITs中估值与单价的最低纪录。

项目账面价值9.45亿元，评估增值率为43.58%，也创下了目前已申报的园区基础设施公募REITs中增值率的最低纪录。

估值、单价、增值率均最低，但理由亦显著易见，因为此前申报的园区REITs项目大都位于北京、上海、深圳、苏州等城市，城市能级较合肥高。此外，高新睿成资产曾经有资产转让发生，因此报表账面资产价值已有过一定程度的评估增值体现，因此增值幅度不大。

尽管估值并不高，但项目的租金增长具有较强韧性。合肥高新区管委会办公室负责制定租金标准，2017年的租金标准为25元/平方米/月，2019年调整为30元/平米/月，2022年开始租金上调至35元/平米/月，年均复合增长率为6.96%。

调整后的新租金水平仍然略低于市场水平，入园租户亦早已有明确的心理预期，租户因租金提升而流失的状况不明显，租户续签率超过95%。

资产处合肥高新区核心位置，扩募储备充足

合肥创新产业园一期项目位于合肥国家高新技术产业开发区内，该项目是1991年经国务院批准的首批国家级高新区，区域面积179平方公里，是合肥综合性国家科学中心的核心区，处于区域内的优势竞争地位。

数据来源：募集说明书，观点指数整理

项目由合芜蚌科技创新和应用技术研发中心、国家动漫产业基地、大学科技园、公共安全产业基地及配套服务区组成，于2011年6月建成投用。

区域内产业园较为充足，存在一定程度的同业竞争风险，但整体出租率较高、运营成熟、租金水平相当，且在经营机制层面上已设立了相关措施防范经营过程中产生同业竞争及利益冲突等问题。

合肥高新区在辖内园区中采取了“建管分离”的经营模式--重资产园区由合肥高新股份自持，轻资产运营服务由合肥高创股份负责。

资产持有公司与运营管理公司尽管同属合肥高新股份，但“亲兄弟明算账”， “建管分离”下更能推动对运营公司的激励机制。

2021年7月2日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（958号文），其中提到纳入“租赁住房用地以及为保障项目正常运转而无法分割的办公用房、员工宿舍等少数配套设施用地”。

合肥高新所持有的的资产，无论是本次进行REITs的一期项目，还是未来可能扩募的园区，都包含了部分青年宿舍和员工公寓，后续可期。

另外，958号文还提到了最低规模要求：“10+20”，原则上首发不低于10亿，并新增可扩募不低于首发两倍规模的规模要求。

这一点上合肥高新也是完全满足要求的。截至2022年3月末，合肥高新股份共计持有建成或在建产业园区面积约215万平方米，决算总投资约88.27亿元。

在合肥高新产园REIT的扩募上，政策障碍基本扫清，所持有的优质园区资产里有4个园区出租率已超90%，未来扩募资产储备充足，成功可能性较大。

原始权益人急拓融资渠道，优质资产待盘活

合肥高新区所管辖的园区日渐成熟，新园区亦陆续建成投入使用，投建的资金需求与日俱增，使得合肥高新股份的资产负债率节节攀升。

数据来源：募集说明书，观点指数整理

招募说明书显示，此次REITs募集资金主要用于投入科大硅谷高新孵化园项目CKH7-2、KH8地块，该园区占地274亩，总建筑面积约60万平米，总投资约36亿元，拟使用募集资金规模为8.53亿元。

从创新产业园一期开始，合肥高新股份采取的是“租售并举、以售为主”的策略，来维持现金流的平衡。因此可以看到，合肥高新股份的产业设施销售收入一直接近60%。

然而随着高新区的发展，再加上政策上鼓励园区自持，合肥高新也逐渐考虑将更多的园区作长期自持，租金收入的占比开始逐步提升。

数据来源：募集说明书，观点指数整理

不过，自持资产带来的结果必然是资金压力加大、融资需求激增，这是包括合肥高新股份在内所有地方性园区平台所必然面对的现实，是次REITs产品的使用也反映了一定的迫切需求。