香港一季度二手楼价、租金持续下跌，3 月豪宅成交进入冰点，这背后都有哪些原因？

内容提要：

10月底，港人负资产贷款总额比6月底飙增2.4倍。港岛房价大幅度下跌，是负资产贷款激增的直接原因。逐步走高的贷款利率抑制了住房需求，导致房价下跌。港岛经济复苏不及预期，也是房地产需求萎缩房价下跌的重要原因。港府采取的一系列刺激地产的措施能扭转房地产低迷、负资产贷款激增的趋势吗？

一、10月底，港人负资产贷款总额比6月底飙增2.4倍

香港房价的下滑使更多的抵押贷款借款人陷入负资产，因为他们的房产市场价值下降速度快于贷款余额，这让政策制定者在努力重振香港经济时更加担忧。

根据香港金融管理局10月31日周二公布的数据，港岛抵押物的市场价值已经低于负债人未偿还的贷款余额的负资产贷款，在第三季度达到11123宗，比6月底的3341宗增加了2.3倍；负资产贷款总额亦由6月底的174亿港元上升至593亿港元，增加了2.4倍。

在过去十年中，港岛的负资产贷款案件一直徘徊在较低水平。例如，在 2009 年第三季度至 2022 年第三季度期间，每个季度的案例数从 0 到 1653 不等。10月底的负资产贷款案例为2005年第一季度以来的最高纪录。

港岛的金融分析人士认为，港人背负“负资产贷款“的人数将在第四季度继续增加，明年能否下降，还有赖于观察港岛的贷款利率、房价和经济恢复状况。

二、港岛房价大幅度下跌，是负资产贷款激增的直接原因

负债人在银行办理抵押贷款时，贷款额度均不会超过抵押物评估市值的8折。如果还本付息一段时间后，房产市值居然低于未偿还贷款余额，直接的原因一定是房产价格下跌幅度太大了。

金管局表示，现时负资产贷款个案数居高不下，主要涉及银行职员房屋贷款或按揭保险计划下的贷款，而这些贷款的放款价值比率一般较高，大多超过8折，接近9折。

港岛的房地产价格在今年下半年开始大幅度下滑。上图显示的港岛一家房地产经纪人的橱窗里的一代售楼盘，10 月底的叫价比8月底下调了15.5%，港岛房价下跌的幅度肉眼可见。

根据《南华早报》的报道，港岛前三个季度房价下跌8.5%。9月份，香港自住房屋价格环比下跌近1.75%，跌至2017年4月以来的最低水平。

由港府差饷物业估价署编制的一份广受追踪的房价指数跌至332.1点，创下年内最大跌幅，抹去了2023年的所有涨幅。该指数从 2021 年 9 月的峰值 398.1 下跌了 16.6%。

戴德梁行执行董事兼香港研究主管Rosanna Tang认为，价格下跌符合预期，“我们在年初预测 2023 年住宅价格将同比下降5%以上”。

三、逐步走高的贷款利率抑制了住房需求，导致房价下跌

港岛作为一个小型开放经济体，国际贸易和金融活动众多，需要稳定的汇率，为企业和投资者提供在香港投资的信心，因此港元近几十年一直实行与美元挂钩的联系汇率，10月份，是港元与美元挂钩的40周年。

与美元挂钩的联系汇率注定了港元的政策利率必须跟随美元的政策利率。2022年3月份以来，美联储为抑制美国的高通胀，累计上调政策利率11次，美元利率从0.25%逐步上调到5.5%。

自 2022 年 3 月以来，港岛事实上的中央银行也将基准利率上调到了 5.25%，将港岛的贷款利率推高至 16 年来的最高水平。这导致抵押贷款还款的负担能力大大降低。

在金管局连续加息后，港岛最初的乐观情绪逐渐消退。利率大幅度上升抑制了市场情绪，并将房地产买家推到了采取谨慎态度并保持观望状态。

四、港岛经济复苏不及预期，也是房地产需求萎缩房价下跌的重要原因

疫情以来，港岛经济一直萎靡不振。从增长率来看，2020年GDP可比价实际下跌6.1%， 2021年增长6.4%， 2022年又下跌3.5%。

从规模看，2019年港岛现价GDP为28682亿港元，2022年为28270亿港元，比疫情前下跌了1.4%。

2023年，港岛经济微弱复苏，旅游业和私人消费有所改善。可比价GDP一季度同比增长2.9%，二季度同比增长1.5%。但二季度环比下降1.3%。第三季GDP同比增长4.1%，环比仅小幅增长0.1%。

他表示，尽管地缘政治紧张局势加剧和利率上升，挑战不断，但更多入境人数、家庭收入增加以及政府推出的“Night Vibes Hong Kong”等举措将提振前景。

第三季度，私人消费同比增长从前三个月的7.7%放缓至6.5%。

今年8月，地方当局将香港2023年全年本地生产总值预测由3.5%至5.5%上调至4%至5%。

第二季度，国内生产总值同比增长1.5%，低于第一季度的2.9%。2022年，国内生产总值同比收缩3.5%。

行政长官李家超上周在年度施政报告中表示，港岛在2022年经济萎缩后，今年将受到本地消费的推动，恢复经济增长。但从他引用的数据来看，虽然旅游业出现强劲反弹，但今年夏天抵达港岛的平均游客人数仅相当于2018年的近70%。2023年第二季度，作为关键GDP指标的私人消费支出同比增长8.2%。前八个月的零售额同比增长19.3%，其中7月和8月的零售额比去年同期飙升了15%。但这两个月的零售数据，也仅相当于2018年夏季水平的85%。

虽然港府采取了诸如直接发钱等不少刺激消费与经济的措施，但港岛继续面临利率上升、出口疲软、资本外流以及股票和房地产市场低迷带来的强大的经济阻力。

截至9月，出口已连续17个月萎缩，前九个月的出口也比去年同期下降了12.3%，而进口也下降了9.8%。港府将这一趋势归因于美国、欧盟和中国大陆的需求疲软。

五、港府采取的一系列刺激地产的措施能扭转房地产低迷、负资产贷款激增的趋势吗？

港府十年来首次放宽了一些房地产限制。不过，尽管采取了宽松措施，但房地产价格不会立即大幅回升，负资产贷款案例仍然处于上升通道之中。

周三，行政长官李家超在施政报告中宣布，非永久性居民及购买第二套或额外置业的居民，买家印花税将从15%减半至7.5%。

对于两年后转售房产的房主，也免除了10%的特别印花税，而此前的三年要求。

合资格的海外人才也无须为购买物业缴付印花税，除非他们未能成为永久居民。

长远而言，印花税措施的调整和放宽将有助于楼市恢复稳定。但房地产市场很难快速回暖。

仲量联行高级研究总监Cathie Chung认为，在降温措施放松后，交易量可能会增加，而房价将继续下跌，下跌的速度会放缓。

利嘉阁地产研究主管Derek Chan表示，港府放松部分房地产降温措施的举措不足以提振房地产市场，在11月和12月，房地产价格几乎没有反弹的机会。

莱坊（Knight Frank）董事兼大中华区研究与咨询主管Martin Wong表示，随着房价持续下跌，负资产案件的增加是意料之中的。但是，预计它不会构成市场交易的大多数。由于港府放宽了一些房地产限制，市场上的观望气氛将逐渐减弱，更多的买家将决定进入市场。

然而，购买力的释放需要时间。加上新单位的未售出库存水平很高，开发商将倾向于以低价出售，交易量可能会在第四季度稳定下来，但房价可能不会立即反弹。

【作者：徐三郎】