如何看待2022年5月11日长沙楼市新政？闲置房屋长租10年后可获得购房资格？

01、前言

国内房价高不高，已经是一个不争的事实，没必要再争房价高不高了。因为房价真的很高了，这已经很客观的存在了。

但房价难受的一点，是大家现在都知道房价很高，但是拿高房价真没什么办法。

因为现在房地产死死的把银行给绑住了，如果房价大跌，银行就难受了，这么说的有点笼统，我说的再详细一点。

房价大跌分为两种，一种是新房房价大跌，一种是二手房房价大跌。

新房房价下跌，就意味着，开发商手上的房子贬值了，而开发商在银行里面有着大量的贷款；

如果开发商资不抵债的时候，那开发商很有可能就选择破摔子破摔，他反正有可能早就把家里人安排好了，自己选择破产自己，就把烂账甩给银行了。

这个时候，银行就很无奈了。

二手房房价大跌，这意味着普通人手上的房子贬值了，但是普通人就这么一点资产，这是他的全部东西，你让普通人去转移财产，普通人也没得转移的。

也许他值钱的东西，就是这套房子了，所以当二手房房价大跌的时候，普通人反而会选择硬扛，坚决不当老赖，除非是真的没钱了。

就像国内燕郊，房价跌成那个屎样了，断供的有多少？燕郊都跌成那样了，而且还是那么多炒房的人在那，那么大家想想，普通人看到房价大跌以后，有几个会断供的。

02、10月将是杭州楼市的一个重要转折点

9月杭州一波红盘潮，摇号热度远低于预期。

横看竖看，也只有申花的星瓒颂锦府、杭樾润府以及勾庄的燕语海棠轩，仍然保持了较高的热度，触发了社保排序。

在分流之下，购房者上车的难度大大降低。

艮北新城，最新登记不过三四百组，中签率分别是81.8%和35.87%。一向一房难求的滨江区，9月推出的172套房源，中签率高达84.3%。

更不用说在勾庄强势吸引购买力之下的城北一众新房了。

去年巅峰时期6000人摇的运河新城南，最新一次开盘仅有212组登记，中签率92.5%，险些流摇。运河新城北新房加推，只有138组登记，中签率86.9%。

华丰灯塔板块，最新报名人数131组，中签率96.2%。桃源方向，最新报名人数216组，中签率92.6%。崇贤板块，最新报名人数152组，中签率84.2%。

与此同时，越来越多的楼盘在选房当天都卖不完了，弃选率很高。

更重要的是，10月红盘潮仍将继续，又是一波供应小高峰。

初步统计，10月有开盘意向的项目有50多个，光是纯新盘就有31个。和9月相比，开盘量只多不少。

虽然横向对比其他新一线、强二线城市，杭州楼市的整体热度仍然算是首发梯队的。

但毕竟眼下二手房不好卖，各个板块的潜在客户数量肉眼可见地减少了，开发商的压力都很大。

10月将是杭州楼市的一个重要转折点。后市要怎么走，朝什么方向走，就看新政。

要是靴子迟迟不落地，新房和二手房市场的热度只会进一步下滑，市场很可能往更冷的方向转折。市场一旦出现雪崩式的行情，就会一发不可收拾，再想拉起一波行情就难了。

如果10月新政落地，力度也给力，就能拉住热度下降的趋势。比如说，杭州全面放开限购，省内潜在的购房力十足。

退一步讲，就算力度没那么大，对于杭州楼市而言，不管什么政策，扔下来，总能砸出一点水花。只要大家折腾起来。

以前说是房价普涨的时候，大家还能钱不够，先买一套老破小，将就着，因为那个时候房价普涨，你买个老破小，收益率也比你钱存在银行强；

但问题是，现在老破小和普通二手房房价不涨了，再加上国内感人的房价收入比，你买老破小过度，还不如自己把钱存银行算了。

再者，目前楼市里面还出现了一个消息，对于这些老破小和普通二手房来说，又是一个很大利空。

那就是长沙楼市今天出了一个新的政策，就是普通人可以选择把自己的房子，委托给当地，在当地的平台上签订一个十年的租赁协议，之后呢，这个房子可以委托给长沙的两个本地国企进行运营，也可以房东自己运营，而不管是委托给长沙本地国企的，还是自己运营的，都需要签订十年的协议。

这十年内，这个房子也可以卖，但是却不能破租约。

也就是哪怕你十年内，把这个房子给卖了，或者送给别人了，但是租房协议，还要等到期之后，才能把这个房子从租房平台下拿下来，否则就是违约，而违约的后果，就是会被纳入失信人里面去。

这个和房东把房子租给普通人不一样，房东把房子租给普通人了，房东想要涨房租，就涨房租，想要卖房让房客走人，就可以让房客走人，但是这个政策是十年内，房东就无法赶走租客，因为这个时候这个房子使用权都不在房东那，如果房东要强行违约，那么房东就成了失信人了。

房东以前赶走租客，撑死了就是赔偿一个月的押金，而上了这个平台，违约的话，可是要成为失信人的，而且房东一旦选择把房子交给平台，那就是十年的时间。

什么概念，也就是一个普通人，愿意在平台上租这个房子，那么保守估计，他可以住十年，而不用担心房东让他走人，而也不用担心房东上调房租之类的事情，而且以后如果租售同权出来了以后，也不用担心房东涨房租。

这一招，既打击了房价，又把租房市场给稳住了，让年轻人能租到更多的好房子，同时又让长沙那些手上有钱的，想要买改善房的人，可以把房子租出去，去买一个改善房。

大家应该都知道，当下地方对土地收入有多依赖，当土地收入减少的时候，房地产税再不想出，也是要出的。

现在国内土地情况是什么样，大家应该都知道，苏州把限购放的那么开，就是为了楼市能多卖一点地，但是结果，土拍还是不热，大部分都是底价成交的。

当土拍收入无法满足地方收入的时候，不管地方愿不愿意，房地产税都要出来的。

而当房地产税出来的时候，有一个问题，那就是在房地产税出台的前期，房租显然会有一个上涨，因为房东不会管租客的收入是怎么样的，他显然会尝试一下把房地产税转嫁到租客身上，而国内租客普遍比较弱势。

当房东把税转嫁到租客身上的时候，租房很难抵挡，虽然说后期房租还是会因为租客实在承受不住涨了后的房租而跌下来，但是前期那段痛苦的是会有的。

那么为了破解这个情况，地方上手上就要有足够多的筹码，当房东想要转嫁房地产税的时候，地方上有自己的房源，来和房东进行价格战，押住房价不往上涨。

就像二手房房价想要往上走时，新房限价往低降以及二手房指导价是一个意思。只有这样，才能让房地产税出台的前期，房租不会有那次波动。

03、银行涉房贷款的不良率

很多人说，房价上涨50%，房价翻倍，感觉都是很容易的事情，但实际上房价上涨50%，房价翻倍，意味着后面接盘的那个人，他的收入要翻倍，要上涨他才能接的住。

举个很简单的例子，现在一套房300万，首付90万，贷款210万，分30年还完，每年的房贷是14万左右，房价上涨50%，房子变成450万，那么后面接盘的这个人，他每年的房贷，就要变成了21万。

这个实打实的东西，不管你再怎么吹，房贷是需要人来还的，房价越高，后面接盘的人，房贷压力就会越来越大。

房价上涨的前提，是后面这个接盘的人，他能承担的起这房贷。

比如，在苏州这种城市，一年21万的房贷，压力已经非常大了。

以前说是体制内的工资高，一年接近30万，可以扛得住这个房贷压力 ，但是现在苏州那边都降薪了，收入也没有以前高了，这种情况下，去哪里找那么多接盘侠呢。

这轮苏州楼市放松限购、限售，大概率就是短期内能热一把，之后就又会冷下去了。

另一方面，看看国内房价不涨以后，银行涉房贷款的不良率，这里面也是两种，一种是房企的不良率，一种是个人房贷的不良率。

可以看到，银行涉房的不良率，随着房价下跌，越来越高了，但是个人的房贷不良率，却屁事都没有，大家还是咬牙去还房贷。

经济日报的文章，这个里面的房地产不良率，就是房企的不良率。我们可以看到，都在增加当中。

现在我们是很无奈的，所有人都知道当下年轻人已经被高房价给绑架了，经济也被高房价给绑架了，但是当下没得选，我们如果这个时候，选择刺破房地产泡沫，那么后果会比较严重。

本来就是风雨飘摇了，现在高房价虽然也有危害，但还不是最有危害的东西，现在还不能把房地产泡沫给刺破了，要等当下经济缓和一下以后，再腾出手来。

这个腾出手来，也有可能是等购房者入场，帮助房企去化解了债务，以后，银行安全了，然后就能对付高房价了。

只是说，那需要时间。

每个人都是时代的一粒沙，一个时代都有一个时代的人要肩负的任务，有的人青春就被这个高房价葬送了。

楼市放松还是会继续放松的，新购、限售等等的，这一轮放松完以后，估计以后都不会再有了，现在你看着好像这个城市放松限购了，生怕以后没机会买了，但实际上限购以后都不会有了，只要你有钱，愿意缴纳房地产税，想买多少买多少。

04、总结

如果说未来全国房价不涨，大家的收入也不涨，那么在这几年房价较高位时买入的人，心态都要崩了。

房价不涨，收入不涨，对于那些在2015年之前买房的人来说，都无所谓，反正房价已经翻倍了，自己以前那点房贷，根本都不算什么。

但是对于这两年买房的人来说，那体验感就很差了。

毕竟这两年买房的人房贷压力都比较大，基本上都是把杠杆拉满了，房贷能占到收入的30%到50%，甚至更多；

这些人想的就是以后房价能上涨，或者工资能上涨，等那个时候，自己的房贷就不会压力那么大了。

但如果说房价不涨，工资也不涨，他们那种每个月工资一下来，就要拿一半去还房贷的行为，会让他们的心态越来越差的。