#5月财经新势力#

2017年，马云在杭州全球峰会上做出了一个大胆的预言，他说：“8年后中国房价会如同葱一样便宜，年轻人千万不要着急买房。”

当年的全国首富是许家印，房价也刚刚经历过一轮大涨。

这轮涨价不但把北上广深的均价推到了6万/平米以上，还顺手带火了二线城市的抢购，出现了一批被媒体惊呼为“中国楼市四小龙”的城市，“四小龙”房价在增幅上远超北上广，房价直接翻番。

在全国楼市一片喊涨声之下，马老师居然敢说出“房价如葱”这样的观点，而且给出了明确的时间2025年，确实需要一点勇气和眼光的。

今年刚到2023年，马老师“房价如葱”的预言就得到了印证。一位叫丁乐的北京人，花10万元在河南鹤壁买了8套房，其中最便宜的一套仅1000元！

丁乐形容自己在鹤壁买房的感觉像在逛王府井一样，看中了就转账，没有一点犹豫或压力，主打一个有钱任性！

他表示，从2020年开始便陆陆续续购进鹤壁市的产权房，面积在70平以上，目前一共买了12套了。买房这么多房子是为当货仓使用，发快递方便，成本也比租仓库低。

我查了下鹤壁的房价，发现丁先生买的房子都集中在老城区。

那里本是鹤壁市的核心地段，但随着煤矿的枯竭，煤矿工人纷纷转行，从此老城区一蹶不振，人口持续性流出到其他交通、居住环境更好的新区去了。

原本居住着100多万人的老城区，如今仅剩下了20万人，住宅大面积空置。新城区住宅价格仍维持在3000-6000元/㎡。

值得注意的是，鹤壁“葱价房”并非孤例。前有黑龙江的鹤岗，后有甘肃的玉门。我们不禁要问：为什么会有越来越多的小城市出现“葱价房”？

原因一：大城市虹吸效应明显，小城市人口持续流出。

城市是财富的制造机，人口越稠密的城市，创造财富的能力越强，年轻人越容易找到赚钱的机会。

以东京为例。占全日本4%土地的东京聚集了25%的人口，东京的人均GDP高出全国平均值的70%。

首尔情况相同，土地仅占全国的0.6%，却聚集了21%的人口，拥挤情况比东京严重多了。韩国人经常批评“首尔像个黑洞，把一切都吸走了”。

是不是听上去有点耳熟？我们对北京也有类似的评价，抱怨北京吸了河北太多资源，导致后者发展水平长期滞后。

河北的年轻人找工作，第一反应是去北京闯闯，留在本地发展的，要么是家里有路子，要么是“没用的人”。

人是第一生产力，再先进的机器没有人去操作，也是白搭。

人走了，房子没人买了，房价就慢慢跌成了“葱价”。

那有什么办法留住小城市的年轻人呢？

很抱歉，从现实情况看，没有办法。全世界的发达国家，有一个算一个，全是大城市的人越来越多，小城市日益冷落。

前几年，有条日本新闻很火说：北海道的一条铁路为了送一名女学生上学，在只有一名乘客的情况下，坚持运营了8年，直到女学生毕业那天才宣布停运。

故事很暖心，背后的现实很扎心——北海道已经被东京“吸干了”，年轻人全跑光了。

一个叫八云町的地方，27元人民币可买一块280平米的住宅用地；60元人民币可买一栋168平的小别墅，即使房价这么便宜，依旧找不到“接盘侠”。

没人口、没工作、没钱赚，住别墅又有什么意义？故事里的女学生毕业后也去了东京。

日本人为了解决“葱价房”，可谓是煞费苦心。

有些小城市成立了“空屋银行”，专门处理这些无人问津的住宅，主要是“骗”移民来接盘：

只要个人35岁以下或夫妻45岁以下，选择在当地定居均可免费获得住房一套——关键是没有国籍限制，有永久定居权的人都可以申请。

有些处于移民等待期的中国人，会在这些空房里过度。一旦拿到日本籍就一溜烟跑去东京了。

中国的大城市也是如此，你可以批评北上广“太卷”“996”“房价高”，但大城市就是有一种说不清、道不明的魅力，吸引一批又一批的年轻人聚集于此。

原因二：房价两极化时代即将来临。

马云虽然成功预言了“房价如葱”情况的出现，但他没说范围有多大？

即使会出现越来越多的“葱价房”，但这不意味着全国各地的房价都会“葱化”，不但近几年没戏，未来100年也不可能。

年轻人疯狂向北上广聚集，希望留在当地，必然催生购房需求，在需大于供的情况下，大城市的房价仍有上涨的空间。

在很长一段时间内，中国大城市的房价会保持缓慢上涨的态势；小城市的房价会出现逐步“葱化”的趋势。

手里闲钱多的人，现在可以趁着楼市遇冷，在北上广深买套房囤着，等待下一个泡沫周期的到来。

手里钱少又有刚需的人群要特别注意了：大城市和小城市的房子都不适合你们。

大城市的房子太贵，榨干“四个口袋”付了首付，再背上30年的贷款会牺牲太多的生活质量，把自己逼得太累。除非你能力很强是一只潜力股，能在大城市闯出名堂来，否则别考虑。

小城市的房子更不合适，买了即贬值。过个二三十年，房价缩水一半甚至“葱化”，太不值了。

适合刚需人群买的是一些二线偏下城市的房子。

房价10000-20000之间，在区域内又有一定的“吸血”能力的城市，比如长沙、武汉、合肥、重庆、成都等，这些二线城市，对省内其他小城市有吸引力，人口会持续性流入，房价也会跟着缓慢增长。

总而言之，中国太大了，情况非常复杂。我们武断地认为房价会继续涨或房价会“葱化”的看法都是片面的，但两极化的趋势是可以预见的。

想靠买“葱价房”搏一搏的人一定要注意：别人宁愿不要房子也要离开的地方，凭什么把便宜留给你去占呢？

作者：江左佑安