近日，歌手张杰、电视台知名主持人谢娜与上海雅銮房产经纪有限公司、霍某某、项某某名誉权纠纷案将于2022年8月17日于上海市金山区人民法院第五法庭开庭。

大明星因何与房产经纪公司对簿公堂？

盛廷房产律师带大家来回顾一下事情原委：

据报道，今年2月，一位化名H的房产经纪人表示，自己曾于2019年6月21日和22日两次为张杰、谢娜带看房源，后者以不喜欢该房为由不再购买。此后不久， H经纪人发现二人已私下联系房东上海思和资产经营管理中心，并购买了该房源，以此避开大额中介费。

上述消息一经报道便在网络上引发热议，有网友表示，“互联网随意暴露隐私久矣”，“看房买房难道不能货比三家吗？”

究竟该如何理性看待这一事件？盛廷房产律师来为大家分析一下该事件中涉及到的法律问题。

在这个案件中，有个关键词“跳单”。

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什么是“跳单”

“跳单”简单来说，就是买房与卖方跳过中介公司，私下完成房产交易。

举个例子：买方有购房需求，卖方有售房需求，而中介公司手里掌握着大量的房源信息，因此可以利用自己的优势促成买卖双方房屋交易，并收取一定比例的中介费。但买卖双方一合计，咱俩自己私下签合同不行么？干嘛花这冤枉钱。于是跳过中介，私下完成了房产交易，这就叫做“跳单”。

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如何认定是否构成“跳单”

《民法典》第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

从《民法典》的条文规定可以得知“跳单”的以下三个构成要件：

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接受了中介人的服务如双方签订了中介合同或者房地产求购确认书、委托看房确认书等其他能够明确双方权利义务的书面协议，或者中介人能够通过通话聊天记录、带看记录、证人证言等证据来证明自己为委托人提供了相应服务。

02利用了中介人提供的信息机会或媒介服务。

最高院1号指导案例明确：“如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成‘跳单’违约。”

所以认定是否构成“跳单”，需要准确判断委托人与相对人最终达成交易是否利用了该中介人提供的服务。

03绕开中介人直接订立合同。

该要件也是“跳单”的表现形式，主要有以下三种具体方式：

一是委托人直接与合同相对人签约。

二是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，通过其他中介人与合同相对方订立合同。

比如，卖方通过某一中介公司提供的信息和媒介服务，与该中介公司达成合同时，发现其他中介公司的中介费更低，因此通过其他中介公司与买方订立合同，则构成“跳单”违约；

三是委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。

因此，谢娜张杰是否构成跳单需要同时满足以上三项认定条件，并且要结合具体的证据。如果二人真的是接受了那位中介人员的服务后，又绕开他私下与卖方进行交易，那么就构成了跳单。但是，如果那位中介人员并没有促成双方交易，之后又有其他中介公司也推介了这套房子并促成了交易，则显然不构成跳单。

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“跳单“的法律后果

《民法典》第九百六十五条明确规定了“跳单”行为的法律后果：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

根据民法典的规定，即便中介合同中未约定跳单行为，当事人构成“跳单”的，中介公司也可以根据《民法典》第九百六十五条的规定，直接要求委托人支付报酬。

如果张杰、谢娜的确实不存在“跳单”行为，那么暴露隐私之人则对二人的名誉权构成严重侵害，相信此次的庭审也会给案件当事人以及该案件的关注者一个公平公正的答复。

北京市盛廷房产专业律师团

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