#房地产#以前我们总说买房难，但其实卖房也很难！

根据链家披露的数据，现在卖房的平均成交周期已经突破300天，并且还在延长。库存量也是越卖越多，2023年的库存量是2022年同期的179%，接近两倍。

然后我们再看看在这300天周期的去化率，以5月22日的贝壳和诸葛找房数据作为参考，随便看看几个城市的日成交量和日上架量。例如长沙日成交96套，上架360套，库存量18万套，成交率27%；杭州日成交71台，上架517套，库存量20.7万套，成交率14%。

总体来看各大主要城市的二手房成家率还不到20%，而现在考研的录取率也就是两成，由此可以得出现在卖房比考研还要难！跟成家率比起来考研都不算什么，有的城市成交1套上架10套，妥妥的比法考还要难了。

而就算有人来买了，但现在的购房者一个个都精得很，上来就大手一挥努砍20%。根据链家的数据，现在成交的房源有85%都是降价销售。估计卖家也很无奈，好不容易有人来看房，再不赶紧卖出去就更难卖了。

包括现在的很多购房者本身也是疑虑重重，他们也得考虑入手的房子将来还能不能卖得出去。现在有的人改变了房价不会跌的刻板印象，但对于依然是人口净流入、产业较发达城市的房价还是抱有幻想。

那么问题来了，人口净流入房价就不会跌吗？2022年人口净流入的城市前20名，除了合肥刚好持平，大多数人口流入的数量还没有目前二手房的库存量大。

也有研究发现，现在人口流入对提高房价的作用很有限。抛开新房和流入人口会不会买房的问题不谈，光是2021年一二线城市炒房最火的时候，那些高位上车的投资客手里的房子就还有很多没过限售期，这意味着接下来还有更多的房子会挂牌出售，房价只会继续被挤压。

谈到人口就不得不提刚刚过去的“520”，按照网上的数据今年“520”领证的新人对数仅仅是去年的75%。据推算当年一孩的出生人口是前两年初婚人数平均值的35%，二孩又是一孩的60%，三孩及以上是一孩的14%。

也就是说，假如未来10年能保证每年结婚1000万名新人，那么未来每年出生人口大概维持在600多万，只达到了2017年的三分之一。出生人口减少，学校招生也会越开越难，而那些动辄十几万每平米的学区房可能在将来会变得毫无价值。除非你是刚需，否则现在买房就是逆势而行。