今天，国家统计局发布2022年2月全国70城商品住宅销售价格变动情况。数据显示，70个城市中有40个城市新建商品住宅价格环比下跌，57个城市二手房价环比下跌，比上月分别增加1个和2个。

国家统计局城市司首席统计师绳国庆分析称，2月份70个大中城市中，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比持平或下降；一二线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落或持平，三线城市同比下降。

四大一线城市新房价格全面上涨，其中北京环比上升0.6%，上海环比涨0.5%，广州环比上涨0.6%，深圳上涨0.4%。但二手房方面，四大一线城市除了深圳下跌，其余全数呈现上涨态势。其中，北京环比上涨0.7%，上海环比上涨0.9%，广州环比上涨0.6%，深圳环比下跌0.2%。

一线城市房价已企稳回升

一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比持平或下降。

2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.5%、0.6%和0.4%；一线城市二手住宅环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.4个百分点，其中北京、上海和广州分别上涨0.7%、0.9%和0.6%，深圳下降0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平；二手住宅环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅环比下降0.4%，降幅与上月相同。

2月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有27个和10个，环比下降城市分别有40个和57个。

一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅回落或持平，三线城市同比下降。2月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.4%，涨幅与上月相同；二手住宅同比上涨3.5%，涨幅比上月回落0.6个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.1%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.4和0.7个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比由上月上涨0.5%转为下降0.1%；二手住宅同比下降1.3%，降幅比上月扩大0.6个百分点。

2月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有46个和30个，同比下降城市分别有24个和39个。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，一线城市回升企稳，二三线城市相对低迷，复苏较慢。从城市来看，一线城市新房市场和二手房市场已经开始触底并回升。主要原因是，一线城市刚需基础扎实，对政策比较敏感，当信贷额度增加、利率下降以后，需求会加速入市。加上开发商定价比较稳健，以去化和回笼现金流为第一目的，供需相对匹配；另外，换房需求开始积极入市，对新房的去化起到一定作用。

李宇嘉分析，2月份，二线城市新房环比为0.0%，相比上月的0.1%有所回落，三四线城市也从下跌0.2%扩大至下跌0.3%。二手房方面，二三四线城市，二手房价跌幅均比1月份扩大。从下跌城市看，无论新房还是二手房，下跌城市中均有内地二三四线城市。主要原因在于，2月份春节期间及前后，二三四线城市新房项目以打折促销为主，迎接返乡客，导致价格下降。

新房价格环比下跌

对于70城的新房价格，李宇嘉分析，2月份，70城新房价格环比下跌0.1%，在1月份止跌以后2月份再次下跌。新房价格下跌城市为40个，在连续2个月减少后再次增加。一方面，2月份春节影响，再加上极端天气影响，去年就地过年，今年返乡增加，但返乡置业落空；另一方面，去年四季度信用风险爆发，很多开发商过年早早放假，百强房企销售环比下降40%左右，成交量惨淡，阻碍价格稳定。

新房价格同比涨幅创阶段性新低。2月份，70城新房价格同比上涨1.2%，涨幅自2019年依赖持续收窄，且同比涨幅创下2016年以来的新低。70城中有24个城市的房价同比下跌，去年以来连续增加。彰显城市分化明显加剧。即便是疫情后政策宽松，货币纾困，也难以阻挡一些城市房价下跌。下跌城市主要是内地和中西部二三四线城市。未来，城市分化越来越明显，一些城市房价阴跌是长期趋势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前房价指数的信号和走势是明确的，环比数据总体上在涨跌幅区间“挣扎”，即政策面持续改善，但房价指数要快速回正略有阻力。而同比涨幅不断收窄，和去年下半年尤其是四季度房价环比下跌的拖累效应有关。当然对于房价走势总体要乐观看待，3月份预计数据会有改善的空间。

严跃进分析，从2月份房价指数环比涨幅数据看，西安的环比涨幅最大，也是全国唯一一个涨幅位于1%的城市，其他城市都没有超过1%。从近期西安市场的反馈情况看，西安当前推盘节奏总体较快，部分项目去化情况也不错，当地人也认为西安购买力超过预期。此类城市也说明，省会城市市场需求依然较强，尤其是去年下半年需求抑制的情况下，更是容易反弹。西安某种程度上成为本轮楼市复苏的“先遣兵”。

需要注意的是，三四线城市出现了一个非常不好的信号，即2016年4月份以来首次出现了同比下跌。这也说明，71个月以来三四线城市首次出现房价同比下跌，说明市场存在疲软和下行的地方。启发是，各地三四线城市需要加快救市和稳楼市，防范数据过快下跌。近期一个代表城市则是湖北孝感，其积极出台契税补贴、公积金贷款放松、学区政策放松等，都有助于激活市场交易和促进市场健康发展。

二手房价继续阴跌

二手房市场走势明显弱于新房，李宇嘉认为主要原因在于，新房打折促销，且很多新房项目售价比二手房价要低，再加上二手房交易成本比较高，新市民购房较多，往往首选新房。

需要注意的是，二手房价同比首次下跌，这是自2015年10月份以来首次同比下跌，70个城市中有39个城市二手房价同比下跌，比上月大幅增加了9个，主要是内地二三四先城市。其中，也不乏深圳、郑州、沈阳等一线和新一线城市，还有9个内地省会二线城市。主要原因在于新房打折促销，二手房价挂牌量高企，供应量太大，而棚改和去库存政策退出以后，二手房市场失去了支撑力。

严跃进也认为，2月二手房的房价指数最大的特征就是，受二手房连续6个月的环比下跌影响，同比涨幅也撑不住了，首次出现了由涨转跌的态势，进一步说明二手房下行的压力较大。从二手房的涨价城市来看，同比方面，北京海口和上海等涨幅较大。此类城市要警惕新房房源不足所带来的压力。换句话说，此类城市和全国其他城市的走势略有差异。对于北京和上海来说，潜在的购房需求很强，新房方面认购依然略有困难，部分购房需求会进入到二手房市场上。而海口也是过去几年新房供应不足，导致部分购房需求开始进入到二手房。当前要注意一个传导关系，即“土地供应不足-新房供应不足-二手房房价上涨”的关系。

严跃进认为，总体上，一线城市二手房略强势，而二三城市的二手房市场表现并不强势。从结构上看，三线城市从2016年4月份以来出现了第二次同比下跌，即今年1月份和2月份数据都是同比下跌的，换句话说，救市必须先救三四线，此类城市对于70个城市是有拖累效应的。

展望后市

整体来说，严跃进认为2月份房价指数数据有三个特点：

第一，相比1月份略有降温的现象，说明市场回暖是有阻力的，对于政策放松传导到市场面，不能过于乐观和自信。

第二，个别城市有热度，但绝大多数城市的市场行情还处于酝酿中，有待于政策的进一步消化和发酵。

第三，市场的压力点不在于一二线城市，而在于三四线城市。要警惕三四线城市行情急速降温，其很容易影响当地土地交易和市场预期。

对于二手房市场，严跃进认为呈现了比较明显的分化现象。一些大城市二手房市场相对强势，而很多三四线城市总体比较疲软。从后续二手房市场的表现看，预计有几个方面的政策会明显加快推出。第一、二手房参考价的推进工作会暂缓，部分反而会有所松绑，以减少房东顾虑加快房屋流通。第二、二手房的信贷方面会加快推进和鼓励，包括公积金方面的政策也会跟进。第三、二手房的个税等政策也会优化，总体上以降低交易成本为主。

李宇嘉也认为，疫情冲击，多点散发，扩散明显，对各地人流量限制增加，估计3月份房价走势继续保持2月份的态势，但政策纾困行业的基调不变，包括信贷增加，而且预计房贷利率会继续下降，以鼓励新市民置业。预计各项纾困政策的效果在4月份前后开始彰显，届时，房价也将会触底回升。

来源：证券时报e公司/陈英

审读：喻方华