金科股份的“假绿档”和真“隐忧”？-金科股份怎么样分析区讨论区

金科股份仅用了半年时间，就实现了全部“三道红线”转绿，显得有些不真实。过去“聚焦三四线”和“高周转”策略埋下的“隐忧”，也需要金科股份大力“化解”。

半年从“红档”降为“绿档“真实吗？

2020年半年报显示，截止6月末，金科股份剔除预收款后的资产负债率为74.08%，净负债率为124.62%，现金短债比为0.98，踩中了全部“三道红线”，是“红档”企业。

2020年业绩快报显示，截止年底，金科股份的资产负债率为80.66%，净负债率为71.84%；剔除预收款后的资产负债率为68.99%，现金短债比为1.4，“三道红线”全部达标，理论上讲属于“绿档”企业。

仅用了半年时间，金科股份就实现了全部“三道红线”转绿，显得有些不真实。值得注意的是，金科股份曾公开表示没有被纳入“三道红线”试点企业名单，理论上讲仅需要在监管设定的最后期限2023年6月30日前实现达标。

这引起了媒体的质疑。金科已经改变了以往几乎全凭招拍挂和100%控股操盘的模式，通过收并购、合资合作、小股操盘等多种方式，建立与土地方、资本方的合作机制。这就有利于金科股份通过少数股东“明股实债”的方式隐藏真实负债。

此外，截止2020年11月末，金科股份对参股公司提供的担保余额为142.7亿元，对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额为775.5亿元，合计担保余额为918.2亿元，占其最近一期经审计净资产的335.52%。一般来说，上市公司对外担保总额占其净资产的比例不宜超过50%，否则将增加其财务风险，降低其融资能力。

可见，金科股份的“绿档”可能并不真实，且财务风险仍然不低。

“西南王”聚焦三四线和区县市场埋“隐忧”

虽然已属全国性房地产企业，金科股份留给外界的印象仍以“西南王”最为深刻，直到2020年金科股份的投资重心依然在大本营西南区域，对于华东、华中热点区域则是看机会进驻。

同时，金科股份一直偏重三四线市场，且区县市场一直是金科业绩最坚实的支撑。在其大本营和最重要的市场重庆，金科股份已经进驻了20个区县市场，以一小时经济圈内的江津、璧山、永川、涪陵等城市为重。2020年，金科股份大重庆的流量销售金额中的46%来区县市场。

在“白银时代”下，行业普遍以“一二线”城市作为主要市场，三四线城市未来前景堪忧，金科股份过去偏重三四线的布局埋下了“隐忧”。近期，平安证券发布的金科股份研报也指出“公司中西部与三四线城市土储占比较高，若后续中西部、三四线楼市景气度下行，或对公司销售造成负面影响”。

高周转策略下的质量问题

在项目运作上，金科采取了“1671”高周转模式，即要求拿地后1个月开工、6个月开盘、7个月开发贷上账、1年内现金流回正。这种模式为金科股份的产品质量问题埋下了隐患，导致客户质量维权问题频发。

在金科股份的大本营重庆，因为房屋质量问题，金科股份甚至不得不在交房前拆除重建多达10栋楼。

2020年7月，认证为“中共重庆市南岸区委、南岸区人民政府官方微博”的“南岸微发布”，发布了一个楼盘将拆除重建的消息。“南岸微发布”称，东悦府项目地基出现沉降，部分楼栋墙体开裂，多项指标超出规范限制，将返工重建。据悉，将被拆除的洋房共计10栋，包括一期的5栋、二期3栋、三期2栋。开发商叫做重庆金江联房地产开发有限公司。天眼查显示，金江联由重庆金科房地产开发有限公司、联发集团重庆房地产开发有限公司各持股50%成立。

金科股份遭遇的其他方面的投诉更多。据某央级门户网站的投诉情况统计，2017年8月到2020年8月三年时间内，业主对金科的房屋质量投诉多达31起，交付纠纷22起，售房违规14起，物业管理26起。（内容来源：大华观察 文|元莉）