房地产行业的资金密集属性决定融资体系对其发展的核心支撑作用。过去二十余年，高杠杆驱动的融资模式推动行业规模快速扩张，但也积累了显性债务高企、隐性风险潜伏等深层问题。2020 年以来的流动性危机更凸显融资体系重构的紧迫性，如何平衡债务处置与融资创新成为行业平稳运行的关键。
当前房地产融资体系呈现 “传统渠道受限、新型工具补位” 的双重特征。开发贷、预售资金、债券融资等传统方式仍占主导，但监管约束持续强化，而融资协调机制、保障性住房再贷款等新型工具正逐步发挥作用，形成多元融资生态雏形。
一、融资体系的传统架构与风险积累
房地产项目全周期的资金需求催生了多层次融资渠道，不同阶段对应差异化融资方式，但过度依赖债务的模式逐渐暴露出结构性缺陷。
1. 项目开发阶段的核心融资渠道
拿地阶段的资金来源曾包括土地前融与合作开发两种主要形式。土地前融在 2019 年金融新政限制后，仅允许自有资金投入，多数房企转向股权合作或明股实债模式分摊成本。项目满足 “四证齐全、30% 自有资金、二级开发资质” 的 “432” 条件后，开发贷成为核心融资工具，既能替换前期高成本负债，也可覆盖工程款支付需求。票据融资作为补充手段，通过延后付款实现变相资金融通，但规模受企业信用资质限制。
2. 企业运营层面的资金补充路径
开发贷与销售回款的缺口催生了多元化补充渠道。公开市场发债、私募债是资质较好房企的常用选择，而信托贷款、理财平台募资等方式则因成本较高，多作为应急补充。部分房企通过境外债融资扩大规模，2018-2021 年上市房企境外债权融资规模曾同比激增 339.5%，但外币债务的汇率波动风险也为后续违约埋下隐患。预售资金制度形成的资金沉淀，在监管缺失时期常被挪用至新地块开发，进一步放大杠杆水平。
3. 风险积累的核心诱因
高杠杆扩张模式导致债务规模失控，泰禾、恒大等企业净负债率长期高于 150%，现金短债比不足 0.6，远超安全阈值。合作开发带来的隐性负债更加剧风险隐蔽性，66 家样本房企应付合联营及关联方往来债务在 2017-2021 年间年均增幅超 20%，违约组该项债务占比显著高于未违约组。当融资环境收紧与销售回款下滑叠加，资金链断裂风险便集中爆发。
二、融资风险的集中表现与政策应对
2020 年以来的流动性危机呈现 “龙头企业引领、风险传导加速” 的特征，政策层面通过机制创新与工具迭代构建防控体系。
1. 债务风险的两大突出特征
民营龙头企业成为风险高发群体，资产负债规模前 10 的房企中已有 4 家违约，前 50 强企业违约比例达 70%。这些企业的债务规模普遍突破万亿级，且表外负债与表内规模相当，形成 “大而不能倒” 的处置难题。风险通过产业链传导至上下游，既导致土地出让收入下滑，也引发项目烂尾等民生问题，750 多万套难交付住房的处置更凸显融资纾困的紧迫性。
2. 融资协调机制的实践探索
城市房地产融资协调机制推出的 “白名单” 制度成为纾困核心抓手，截至 2025 年 11 月，纳入机制的项目贷款审批金额已超 7 万亿元。其运作逻辑体现为 “政府筛选 + 银行主导”：城市政府按公正原则推送资金可平衡的困难项目，金融机构以市场化方式提供展期、新增贷款等支持。主办银行制度进一步强化风险防控，通过集中管理项目资金流，避免多家银行盲目抽贷引发的连锁反应。
3. 多元化融资工具的创新应用
保障性住房再贷款、REITs 等新型工具正在拓宽融资路径。央行推出的 3000 亿元保障房再贷款机制，通过定向资金支持推动存量项目盘活，但目前使用率仍不足十分之一，定价难题成为主要梗阻。商业地产 REITs 的发行则加速资产周转，配合房企融资 “三支箭” 政策，为优质企业提供合理融资支持。
三、融资风险的防控逻辑与实施要点
风险化解需构建 “政策研判、结构优化、过程管控” 的全链条体系，兼顾短期纾困与长期稳健。
1. 政策与市场风险的预判管理
房企需建立常态化政策跟踪机制，针对 “三道红线”、预售资金监管等政策调整及时优化融资策略。市场层面应强化供需研判，通过精准定位产品与灵活定价策略保障销售回款，上海、成都等城市提升高端改善房源占比的实践，为去化与回款平衡提供了参考。
2. 融资结构的优化路径
多元化渠道建设可降低单一依赖风险，股权融资与债权融资的组合能有效改善财务杠杆。头部国企通过 “以房定钱” 的要素联动机制，根据住房需求匹配金融资源，实现融资规模与项目需求的精准对接。期限匹配同样关键，长期项目应优先选择开发贷、REITs 等长期资金，避免短债长投引发的流动性压力。
3. 全流程的风险管控机制
贷前需全面核查项目合规性与现金流可行性，重点关注 “四证” 齐全度与自有资金占比；贷中通过资金专户管理防止挪用，参照预售资金监管的强化经验，确保资金按工程进度拨付；贷后建立动态预警体系，对销售回款率、负债率等指标实时监控。
房地产融资体系的重构本质是一场风险与收益的再平衡。白名单制度的落地、保障性住房再贷款的推进，以及 REITs 工具的扩容，正在为行业注入流动性，但隐性负债处置、民营房企融资支持等难题仍待破解。如何让融资工具更精准地匹配项目需求，如何在风险防控与行业活力之间找到平衡点，将持续考验各方智慧。
常见问答
- 房地产项目 “白名单” 融资需要满足哪些条件？
需具备开发建设暂遇困难但资金能够平衡的核心条件，由城市政府按公正原则筛选推荐，金融机构再依据市场化、法治化原则评估，重点核查项目合规性、现金流可行性及还款来源稳定性。
- 房企合作开发模式为何会增加融资风险？
合作开发常伴随明股实债、合联营企业融资等操作，导致隐性负债规模扩大，财报透明度下降，外部难以准确评估真实杠杆水平，风险易在市场下行期集中暴露。
- 保障性住房再贷款政策的实施难点是什么？
核心难点在于新房收储定价，受近三年土地价格持续下行影响，收储价格难以精准确定，导致政策落地进度较慢，目前资金使用率不足十分之一。
- 开发贷与土地前融的主要区别是什么？
开发贷需满足 “432” 条件，可用于替换前期高成本负债及支付工程款；土地前融主要用于拿地阶段，2019 年新政后已被限制，仅允许使用自有资金投入拿地。
- 房企如何通过 REITs 实现融资创新？
商业地产项目可通过发行 REITs 将不动产转化为流动性强的金融产品，加速资金回笼，目前多部门正支持该工具扩容，成为盘活存量资产的重要路径。
- “主办银行” 制度在融资风险防控中发挥什么作用？
由一家银行或银团统筹项目资金管理，保证合理融资需求，即便出现个别银行抽贷，也能通过主办银行的稳定支持避免风险蔓延。
- 为什么民营房企比国企更容易面临融资困境？
民营房企普遍存在杠杆率过高、隐性负债较多、信用资质受损等问题，而国企在资金成本、融资渠道、政策支持等方面更具优势，违约风险相对较低。
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