一、期房基础认知

什么是期房，它与现房在核心属性上有哪些区别？

期房是指尚未建成，仍处于规划、建设过程中，开发商取得《商品房预售许可证》后即可预售的房屋。其与现房的核心区别体现在四个维度：房屋状态上，期房仅能通过户型图、样板间等间接了解，现房可实地查看结构、质量等实际情况；价格上，期房因开发商需快速回笼资金，价格通常更低且常有优惠，现房因成本已覆盖、需求较高而价格偏高；风险上，期房存在烂尾、质量不符等风险，现房无烂尾风险且质量可直观核验；入住时间上，期房需等待 1-3 年交房，现房可即买即住。

购买期房必须满足哪些前提条件，开发商需具备哪些资质？

购买期房的核心前提是开发商已依法取得《商品房预售许可证》，这是期房合法销售的必备证件。此外，开发商还需具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，即 “五证” 齐全。这些资质文件确保项目符合国家规划、土地使用及施工建设要求，是购房者规避法律风险的基础。

二、购买流程与关键环节

期房购买的完整流程包含哪些步骤，每个环节需重点关注什么？

期房购买流程主要包括五步：一是签订认购书，需注意开发商应如实告知项目进展，购房者需确认《签约须知》等文件内容，避免盲目缴纳订金；二是签订买卖契约，此为核心环节，契约需明确房屋面积、价格、交付标准等关键条款，一式四份分别由开发商、购房者及房管部门留存；三是预售登记，买卖双方需在签约后 30 日内到房管部门办理，缴纳印花税后契约方可生效，若转让房产需办理背书及转让登记；四是支付房款，需按合同约定将资金存入指定监管账户，避免直接支付给开发商个人账户；五是签订管理公约并办理入住，付清房款后凭入住通知单与物业对接，确认公约条款及收费标准后收房。

签订期房认购书时，哪些条款容易暗藏陷阱，如何规避定金风险？

认购书中常见陷阱包括 “未按时签合同定金不退”“模糊约定签约期限” 等条款。规避定金风险需做到三点：首先要求开发商提前出示正式购房合同文本及补充协议，确认条款无异议后再签认购书；其次明确认购书中的定金性质，若为 “立约定金”，需注明因开发商原因无法签约时双倍返还定金；最后留存协商证据，如签署备忘录、现场录音等，若协商未果可凭证据索回定金。

三、风险识别与防范措施

期房交易中最常见的风险有哪些，分别对应什么防范手段？

期房交易主要面临六大风险及对应防范措施：一是质量风险，收房时需聘请专业检测机构核验，对基础工程问题要求鉴定并追责；二是面积缩水风险，收房时核对房屋面积测绘技术报告书，必要时申请复测；三是虚假宣传风险，将广告中配套、环境等承诺写入合同，明确违约条款；四是规划变更风险，签约时约定规划调整需书面通知购房者，否则有权退房；五是延期交房风险，合同中明确交房期限及逾期赔偿标准，考察项目施工进展；六是产权风险，核查开发商 “五证” 及土地抵押情况，约定逾期办证的违约责任。

如何判断期房项目是否存在烂尾风险，前期可通过哪些信号预警？

判断烂尾风险可关注三大信号：从资金监管看，若开发商未公示监管账户或要求将房款存入非监管账户，可能存在资金挪用风险；从工程进度看，项目长期停工、施工人员稀少，或未按约定节点推进（如远超计划仍未封顶），需警惕资金链问题；从企业信用看，开发商存在多次逾期交房记录、被列入失信名单，或其他项目出现烂尾情况，均需谨慎选择。此外，可通过住建部门查询项目资金拨付情况，若未按工程节点合规拨付，风险概率较高。

四、预售资金监管政策解析

什么是商品房预售资金监管，监管账户有哪些特殊管理要求？

预售资金监管是指将期房销售资金存入专用账户，由监管部门监督使用，确保资金用于项目建设的制度，其核心目的是防范烂尾风险、保护购房者权益。监管账户实行完全独立管理，不得办理签约通兑、企业网银等支付功能，不得设定担保、质押，也不能开展理财、保证金等其他业务，仅保留网上查询功能。所有预售房款需直接存入该账户，开发商无法随意支取。

预售资金的使用范围和拨付节点是如何规定的，有应急支取通道吗？

监管资金分为额度内和额度外两部分：额度内资金仅限用于工程建设及法定工程税费；额度外资金可用于土地购置、前期设计费、营销费等开发成本，但不得用于偿还其他项目贷款或跨界投资。拨付节点通常按工程进度设置，如呼和浩特市明确为主体结构三分之一、二分之一、三分之二、封顶等九个节点，各节点留存比例从 70% 逐步降至 5%，完成首次登记后解除监管。同时设有应急支取通道，项目确需资金推进且剩余资金可覆盖后续建设时，可申请应急拨付。

五、维权途径与法律保障

期房出现延期交房或疑似烂尾时，购房者应首先采取哪些措施？

首先需固定证据，收集购房合同、付款凭证、沟通记录、楼盘现状影像等材料，证明权益受损事实；其次与开发商协商，要求书面说明原因并给出交房时间表及赔偿方案，形成书面协议留存；再者联合其他业主，推选代表集中维权，增强与开发商、政府部门沟通的话语权；最后向住建部门投诉，提交证据材料请求介入监管，督促项目复工或推进整改。

通过法律途径维权时，购房者可提出哪些诉求，需准备哪些关键证据？

法律维权可根据情况提出三类诉求：一是要求开发商继续履行合同，限期交房并承担逾期违约金；二是解除购房合同，要求返还已付房款及利息，赔偿装修预期损失等；三是若开发商破产，可申报债权参与破产财产分配。需准备的关键证据包括：购房合同及补充协议、首付款及贷款支付凭证、开发商逾期交房或停工的证明（如通知函、照片）、监管部门的投诉回执、房屋质量检测报告等，证据需真实完整且能形成链条。

购买期房后发现实际房屋与样板间存在差异，该如何主张权益？

首先需核查合同约定，若样板间细节（如装修材料、户型结构）已写入合同或开发商书面承诺，则可依据合同要求整改或赔偿；其次固定差异证据，拍摄对比照片、视频，邀请物业或第三方见证并出具说明；最后通过协商或投诉解决，协商无果可向法院起诉，要求开发商承担违约责任，如修复、补偿差价或退房。需注意，若开发商在样板间公示 “非交付标准” 且未写入合同，维权难度会相应增加。