一文搞懂预售房：从买房流程到风险规避的全攻略

在买房这件大事里，预售房绝对是绕不开的话题。很多人纠结到底该买现成的二手房，还是选价格可能更划算的预售房，但又对预售房一知半解，担心踩坑。别慌，接下来咱们就用唠嗑的方式，把预售房那些常见问题掰扯清楚，让你买房前心里有底。

买预售房不像买件衣服那么简单，从选房到交房要走不少流程，中间还藏着不少需要注意的细节。比如开发商有没有资质、签合同要留意啥、交房时发现问题该咋办，这些都是大家常犯迷糊的地方。下面咱们就分几个板块，把这些问题一个个说透。

一、预售房基础认知篇

啥是预售房啊？跟现房有啥不一样？

其实预售房就是开发商还没把房子建好，只盖了一部分或者刚动工，就拿到政府批准的 “预售许可证” 开始卖的房子。现房就是房子已经盖好了，你能实地去看，买了之后很快就能交房入住。两者最大的区别就是交房时间，预售房一般要等 1-3 年才能拿到房子，现房买了没多久就能住进去，而且现房能看到实际的户型、采光这些，预售房只能看样板间和图纸。

买预售房必须要看开发商的哪些证件啊？少一个行不行？

肯定不行！买预售房一定要让开发商出示 “五证”，少一个都不能买。这 “五证” 分别是《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。尤其是《商品房预售许可证》，有了这个证才说明开发商卖预售房是合法的，要是没有，就算再便宜也别碰，后期很可能办不了房产证。

二、预售房合同签订篇

签预售房合同的时候，哪些条款必须仔细看，不能随便签字？

有几个关键条款一定要逐字逐句看清楚。首先是交房时间，得写明白具体到哪年哪月哪日，还有逾期交房的赔偿方式，比如每天按房款的多少比例赔偿，不然开发商逾期了你都没处说理。然后是房子的面积，要写清楚预测面积和实测面积的差异处理方式，比如面积差在 3% 以内怎么补钱或退钱，超过 3% 该怎么解决，避免后期面积缩水还维权难。另外，还有房屋质量标准、配套设施的交付时间（像小区的绿化、电梯、停车场这些）、房产证办理时间，这些都得在合同里写得明明白白。

合同里写的 “不可抗力” 能随便用吗？开发商说因为不可抗力延期交房算合理吗？

“不可抗力” 可不能让开发商随便用，它是有明确规定的，比如地震、洪水、台风这些自然灾害，或者政府出台的新政策导致工程没办法继续，这些才算不可抗力。要是开发商说因为资金不足、工人不够导致延期交房，那可不算不可抗力，你完全可以根据合同要求他们赔偿。而且就算是真的遇到不可抗力，开发商也得及时通知你，还得提供相关证明，不能一句 “不可抗力” 就打发了。

三、预售房付款与贷款篇

买预售房一般要付多少首付啊？能不能跟开发商商量少付点？

首付比例主要看你是首套房还是二套房，还有当地的政策。现在大部分城市首套房的首付比例在 20%-30% 之间，二套房可能在 30%-40%。比如你买一套总价 100 万的房子，首套房首付可能要 20 万 – 30 万。至于能不能跟开发商商量少付点，一般情况下很难，因为首付比例是受政策调控的，开发商也不敢随便突破，要是他们同意让你少付首付，后期可能会有风险，比如办不了贷款，所以还是按政策要求付首付更稳妥。

办理预售房贷款，银行主要看啥条件啊？担心自己贷不下来咋办？

银行审批贷款主要看这几个方面：首先是你的征信，征信不能有逾期记录，比如信用卡没按时还、之前的贷款逾期过，这些都会影响审批。然后是你的收入，银行会看你的工资流水，确保你的月收入能覆盖每月的房贷还款额，一般要求月收入是房贷月供的 2 倍以上。还有你的负债情况，要是你有很多其他贷款没还，负债太高，银行也可能拒贷。要是担心贷不下来，建议签合同前先去银行查一下自己的征信，跟银行沟通一下自己的情况，看看能不能贷款，心里有底了再签合同。

四、预售房交房与验房篇

交房的时候，开发商应该给我们提供哪些文件啊？没有这些文件能收房吗？

交房时开发商得给你提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两个文件很重要，《住宅质量保证书》里会写清楚房屋的保修范围和保修期限，比如墙面、地面开裂保修多久，防水保修多久；《住宅使用说明书》会告诉你房子怎么用，比如哪些地方不能乱拆改。要是开发商没提供这两个文件，你可以拒绝收房，而且不算你违约，开发商还得承担逾期交房的责任。另外，要是房子是精装房，还得要《装修工程验收报告》。

验房的时候发现墙面有裂缝、地面不平，这些问题能拒收房吗？该怎么处理？

首先得看这些问题是大问题还是小问题。要是只是墙面有小裂缝、地面轻微不平，这些属于小瑕疵，一般不能直接拒收房，但可以要求开发商整改，并且约定好整改的时间。在整改期间，开发商还是得承担逾期交房的责任。但要是发现大问题，比如墙面大面积开裂、屋顶漏水、主体结构有问题，那你完全可以拒收房，还可以根据合同要求开发商维修，或者甚至要求解除合同并赔偿损失。验房的时候最好找个专业的验房师，他们能帮你查出很多自己看不到的问题。

五、预售房风险与维权篇

买预售房最担心开发商 “烂尾”，要是真遇到了该咋办？

“烂尾楼” 确实是买预售房最大的风险之一。要是真遇到开发商资金断裂导致房子烂尾，首先别慌，可以联合其他业主一起找开发商协商，看看能不能让开发商筹集资金继续施工。要是协商没用，就可以向当地的住建部门反映情况，让政府介入协调。另外，要是你办了房贷，就算房子烂尾了，也得继续还房贷，不然会影响征信。不过也可以跟银行协商，看看能不能暂停还款，或者通过法律途径起诉开发商，要求解除购房合同和贷款合同，让开发商承担责任。

交房后发现房子实际面积比合同上小，开发商不给补差价该咋维权？

这种情况首先要拿着购房合同和房屋测绘报告（这个报告是有资质的机构出具的，具有法律效力）找开发商协商，要求他们按照合同约定补差价。要是开发商拒绝，就可以向当地的消费者协会投诉，或者向住建部门申请调解。要是调解也没用，就可以通过法律途径起诉开发商，拿着相关证据去法院立案，法院会根据合同约定和法律规定作出判决，维护你的合法权益。

六、预售房其他常见问题篇

买预售房能提前去工地看房子吗？开发商不让去咋办？

一般情况下，在施工安全有保障的前提下，开发商是可以安排业主去工地看房子的，但不能随便自己进去，毕竟工地里有很多安全隐患。要是开发商不让去，你可以跟他们沟通，说明想看看房子的建设进度和实际情况，要是开发商还是不同意，你可以要求他们定期提供工地的照片或视频，让你了解房子的建设情况。不过要注意，就算去工地看，也得遵守开发商的规定，在工作人员的带领下参观，注意安全。

预售房的样板间看起来特别好，实际交房会跟样板间一样吗？

样板间其实就是开发商用来展示房子的 “样品”，很多时候实际交房会跟样板间有差距，所以看样板间的时候可别被表象迷惑了。比如样板间里的家具可能是定制的小尺寸家具，显得空间很大，实际自己买家具可能就没那么大空间；还有样板间的灯光打得特别亮，会掩盖房子采光不好的问题；另外，样板间里可能会有一些 “非交付标准” 的东西，比如墙上的装饰画、摆件，这些交房的时候是没有的。所以看样板间的时候，一定要让开发商标注清楚哪些是交付标准，哪些不是，并且在合同里写明白，避免后期交房时失望。