逛商场的人好像越来越挑了。有的老商场门可罗雀，打折横幅挂了三层还是没人进店；有的却靠仓储货架和网红快闪火成打卡地，连大爷大妈都带着购物拖篮赶时髦。这两年商业地产圈总说 “存量时代”，听着玄乎，说白了就是拼谁能把旧空间玩出新花样。
上海的变化最直观。飞洲国际广场以前快成 “被遗忘的角落”，现在靠着承接演唱会人流，在 B1 层塞满年轻潮牌，连面包店都能凭演出票打八折；杨浦渔人码头更狠，直接把两层楼交给荟品仓，仓储式货架摆得像宜家，Coach 折扣店都跟着来凑热闹。这些曾经的 “问题项目”，如今周末停车都得排队。
不同项目的玩法差异大得惊人。飞洲国际走的是 “补丁路线”，本身没什么商业运营经验，就靠 “二房东” 模式租铺位，再蹭着体育场的流量搞粉丝活动。百盛优客则是另一种路数，作为老牌百货转型的代表，人家自带品牌资源，连自营买手店都有，卖的小众奢侈品比普通奥莱有格调，逛着更像高端购物中心。
荟品仓的崛起堪称黑马。这个 2017 年成立的品牌，2025 年在上海开到了 21 家店，专挑快倒闭的老旧综合体下手。它的逻辑很简单：既然中国是全球最大服饰代工厂，基础款同质化高，那就像超市一样摆出来任人挑，再加点床上用品拓展场景。后台还藏着大数据库存系统，主播直接在卖场里直播带货，比传统商场灵活太多。
消费者的心思更耐人寻味。50 多岁的阿姨们逛飞洲国际，会拿着衣服问店员 “会不会显土”，对 “全场 1-3 折” 毫无抵抗力，哪怕商场没开空调也愿意逛；30 + 的白领更认牌子，百盛优客里的 Guess 收腰款最受她们欢迎，就为找那些正牌店下架的经典版型。还有群年轻人专盯基础款里的 “3% 变化”，荟品仓里带点设计感的 T 恤最对他们胃口。
不只城市奥莱在变，食品城这类专业地产也玩起了新花样。以前很多食品城建完才招商，结果要么商户嫌位置差，要么消费者觉得品类乱，空置率高得吓人。深圳有家叫华锦亿爵的公司搞出 “订单式开发”，先做 300 份问卷摸需求，再定向签中粮、双汇这类大牌，河南一个项目 6 个月就招满 82%，比传统模式快 3 倍。
运营细节里藏着生死密码。江苏某个食品城用上了 “农批通” 系统，能实时看客流热力图，把生鲜区和干货区挨在一起引人流，还能自动调租金，出租率稳在 95% 以上。西南另一个项目更懂年轻人，直接建了中央厨房搞烹饪课，把消费者停留时间从 1.2 小时拉到 3.5 小时，连带周边商户都跟着赚钱。
这些案例戳破了一个误区：商业地产不是 “建起来就有人来”，现在拼的根本不是地段和面积。全联房地产商会的人说得实在，行业正站在 “内卷” 和 “进化” 的十字路口，要么打价格战两败俱伤，要么靠品牌、科技、绿色重新做一遍。百盛优客的自营买手体系、荟品仓的 IP 赋能、食品城的智慧系统，都是进化的活样本。
政策风向也很明确，“盘活存量” 已经提到国家战略高度。北京 2300 万平方米的写字楼、5400 万平方米的产业园区，都在琢磨怎么靠运营提价值。仲量联行的报告里有组数据很关键：2024 年潮玩、娱乐这类能提供情绪价值的业态，在上海、成都的新租面积占比涨了不少，反而传统时尚业态需求在降。
这意味着商业空间得换个身份。以前是 “卖东西的地方”，现在得是 “社交场”“体验店” 甚至 “打卡点”。上海静安大悦城靠 14 场二次元快闪成了 IP 首发地，2023 年销售额涨了 94%；北京 THE BOX 朝外把四成面积留给艺术展示，一年吸引 1500 万人次，15 至 25 岁会员占了八成。
但转型哪有那么容易。搜铺网早在 2016 年就提醒，很多 “伪奥莱” 披着折扣的皮，实际是小商品市场，根本没品牌资源撑着。有个叫大华澳特来的项目 2025 年 5 月就停业了，就是因为布局混乱、选品太差。食品城也一样，没搞懂本地需求就乱招商，就算请来大牌也留不住商户。
运营能力成了硬通货。百盛优客能和国际品牌深度合作，靠的是几十年的零售经验积淀；荟品仓敢做仓储式集合店，背后有高效的配送和库存管理撑着；华锦亿爵的食品城能赚钱，是因为连供应链金融都帮商户想到了，广西一个项目就给 47 家商户贷了 2000 多万。这些都不是临时抱佛脚能学来的。
消费者也越来越 “精明”。他们早就不信 “标价 2000 打 2 折” 的套路，更在意 “真便宜” 和 “真需要”。飞洲国际就算环境差点，只要价格实在就有人来；百盛优客靠精准选品抓住特定人群；荟品仓用基础款性价比打动年轻人。本质上都是找准了某类人的需求，把空间变成他们的 “专属领地”。
现在的商业地产像杯特调咖啡，得按不同客群的口味配原料。给社区老人的，要够便宜、够实用，就像飞洲国际的基础款服饰；给都市白领的，要讲格调、有稀缺性，百盛优客的轻奢买手店正合适；给年轻人的，得潮、得好玩，荟品仓的仓储直播和 THE BOX 的策展空间才对味。
行业里常说 “短期看产品，中期看运营，长期看品牌”。这话放在 2025 年的市场里特别贴切。那些还在靠降价抢客流的项目，早晚会被懂运营的对手甩开；而只会抄模式不懂建品牌的，也撑不了太久。毕竟消费者记不住 “那家打折的商场”，却能记住 “荟品仓”“百盛优客” 这些有明确标签的名字。
未来的商业空间会变成什么样？可能是社区里既能买菜又能学烹饪的食品城，可能是演唱会散场后能逛潮牌的奥莱，也可能是能看展、能社交的策展型商场。但无论形态怎么变，核心都离不开 “懂人” 和 “会运营” 这两个词。毕竟商业地产的本质，从来都是为人的需求服务，而不是为空间本身买单。那些还在迷茫的项目方，或许该先放下图纸，去听听消费者到底想要什么。
常见问答
- 传统商场转型城市奥莱靠谱吗？
靠谱但有门槛。成功案例多集中在有客流基础的城市副中心或近郊项目（如百盛优客），核心要解决品牌资源和买手体系问题，避免沦为 “小商品市场式伪奥莱”。单纯靠低价甩卖的项目，很难长期存活。
- 食品城这类专业商业地产怎么解决空置问题？
关键在 “招商前置”。像华锦亿爵的 “订单式开发” 先摸清楚商户和消费者需求，再定向签约头部品牌、优化空间设计。搭配智慧管理系统和体验场景（如美食工坊），能大幅提升招商率和客流。
- 年轻人现在更爱去什么样的商业空间？
情绪价值和体验感是核心。能提供 IP 快闪、艺术展览、社交场景的项目更受欢迎，比如静安大悦城的二次元活动、THE BOX 朝外的策展型零售，这类空间已从 “购物地” 变成 “打卡地”。
- 商业地产做 “轻资产运营” 有什么优势？
适合缺乏运营经验的企业，比如杨浦渔人码头借力荟品仓 IP，既能降低自营风险，又能快速吸引客流。但前提是要选对合作方，确保对方的品牌和运营能力能匹配项目定位。
- 存量商业改造时，该优先升级硬件还是优化运营？
建议 “运营先行，硬件适配”。荟品仓的仓储式布局是为匹配其 “超市化选品” 模式，食品城的冷链仓库是为满足商户刚需。硬件升级若脱离运营逻辑，只会造成成本浪费。
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