房地产知识常见问题解答

什么是房地产？

房地产通常指房产和地产的总称，也被称为不动产 。房产是房屋及其相关权利的集合，涵盖占有、使用、收益、处分等权利。而地产则是土地及其权利的统称，包括土地的使用、收益、转让等权利。房地产具有位置固定性，土地无法移动，房屋也不能挪动；地域差别性，每一处房地产价值各异；高值耐久性，价格相对较高且土地具有长久性；还有保值增值性，在货币贬值时房产可保值，货币增值时房产也会增值 。其存在形态主要有单纯的土地、单纯的房屋、土地与房屋的综合体这三种。

现房和期房有何区别？

现房是已建成的房屋，购买后能马上入住并领取房产证 。优势在于工程已通过竣工验收，投资风险较低，购房者可实地考察房屋结构与环境，价格也相对稳定，便于做预算。不过，现房价格偏高，优质房源可能已被选走。期房是尚未建成或未拿到房产证的房屋，购买者需等待一段时间才能入住 。好处是价格通常有优惠，选择范围广。但购买期房存在诸多不确定因素，如工程可能停顿、受市场波动影响，投资风险较大，而且开发商宣传与实际情况可能不一致 。

土地使用年限是怎么规定的？到期后怎么办？

土地使用权出让年限有明确规定 ：居住用地 70 年 ；工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地 50 年 ；商业、旅游、娱乐用地 40 年 。当土地使用年限到期后，国家从法律层面有权无条件收回该土地 。但如果建筑主体经质控部门检验不属于危房，并且项目的存在不影响城市规划和市容，那么只需向政府缴纳土地出让金就可以继续使用 。也就是说，在后面两种情况同时满足时，按当时地价购买使用年限（年限由政府规定），否则土地将被无条件收回 。

公摊面积是什么？对购房有什么影响？

公摊面积指的是分摊的公用建筑面积，它和套内建筑面积共同构成商品房的总建筑面积 。像楼梯间、电梯井、公共走廊等都属于公摊的部分。公摊面积的大小会影响购房者实际得到的使用面积 。如果公摊面积过高，实际使用空间就会减少，居住舒适度会降低。比如购买 100 平方米的房子，若公摊率是 25%，实际套内使用面积只有 75 平方米。所以购房者要了解公摊面积的计算方法，确保购房合同中的面积与实际相符 。

容积率和得房率是什么？对居住有何影响？

容积率是小区地上总建筑面积与用地面积的比率 。对于购房者而言，容积率直接关联居住的舒适度 。容积率过高，小区会显得拥挤，绿化空间不足，居住体验会受影响。比如一些高密度的公寓小区，容积率可能达到 5 甚至更高，居住起来就比较局促。得房率是套内建筑面积与建筑面积之比 。得房率过高，可能导致公共区域面积过小，像楼梯间、电梯间狭窄，影响居住体验。得房率过低，购房者就要承担较多不必要的公摊面积费用 。理想的情况是在保证一定公共区域舒适的前提下，得房率相对较高 。

购买期房有哪些风险？如何规避？

购买期房存在工程延误甚至烂尾的风险 ，比如开发商资金链断裂，导致工程长时间停工，无法按时交房，像前几年就有部分楼盘因资金问题烂尾，购房者损失惨重 。还有可能出现房屋质量与宣传不符的情况，开发商宣传时承诺的高品质建筑材料、绿化等，实际交付时大打折扣 。市场价格波动也是风险之一，如果购房后房价下跌，房产可能贬值 。要规避这些风险，首先要选择实力雄厚、口碑好的开发商，可以查看开发商以往的开发项目质量和交付情况 。签订购房合同要仔细，明确交房时间、质量标准、违约责任等条款 。还可以关注工程进度，定期去施工现场查看 。