房地产融资体系正经历深度重构，资金供给结构的分化与创新工具的涌现共同勾勒出行业资金链修复的复杂图景。2025 年上半年数据显示，房企开发到位资金规模达 5.02 万亿元，同比降幅虽较上年收窄 10.8 个百分点，但行业融资收缩态势未改，国企与民企、境内与境外的融资差距持续扩大。这一格局既源于市场自身的调整需求，也与政策引导下的融资机制优化密切相关。不同融资渠道的表现差异，正在重塑房企的生存逻辑与发展路径。各类创新工具的落地应用，则为风险化解与模式转型提供了新的可能性。
一、融资市场核心特征：收缩与分化并存
（一）总量收缩下的结构性改善
房企融资规模仍处下行通道，2025 年前三季度融资总额 3072 亿元，同比下降 30%，其中第三季度融资 1145 亿元，同比降幅达 35%。但结构上已出现积极信号：个人住房贷款余额回升至 37.74 万亿元，上半年净增加 600 亿元，下行压力明显减弱；房地产开发贷款余额净增约 2500 亿元，同比增速连续 12 个季度保持正增长，城市房地产融资协调机制的优化效果逐步显现。
（二）主体与渠道的双重分化
融资资源向优质主体集中的趋势愈发显著。前三季度国企、央企发债量达 1313 亿元，占比高达 85%，而民营企业发债仅 134 亿元，同比降幅 13%。成本差异同样悬殊，国企央企融资成本降至 2.58%，民营企业则达 5.40%，差值扩大至 2.82 个百分点。渠道方面，境内外市场呈现 “冰火两重天”，境内债券融资成本 2.57%，境外则高达 8.95%，仅少数房企能实现境外 “借新还旧”。
（三）偿债高峰与库存压力的双重考验
2025 年房企到期债务规模攀升至 5342 亿元，第三季度单季到期约 1600 亿元，形成阶段性偿债高峰。同时库存去化压力未得到根本缓解，截至上半年末，全国待售商品住宅面积 4.08 亿平方米，二线、三线城市库存去化周期分别达 34.3 个月和 47.6 个月，资金回笼缓慢进一步加剧融资压力。
二、传统融资渠道：政策托底与市场选择
（一）信贷市场的定向支持
个人住房信贷政策持续优化，多城贷款利率调整至 3.0%，平均放款周期缩短至四周以内，居民购房杠杆水平虽有所降低，但贷款余额已呈现回升态势。开发贷方面，政策通过融资协调机制精准滴灌，重点支持保交楼与优质房企，郑州对保交楼相关闲置土地按成本价收储，资金定向用于项目复工，形成 “土地收储 – 资金回笼 – 项目推进” 的闭环。
（二）债券市场的冷暖不均
境内外债券市场表现分化明显。上半年房企境内信用债发行 1664 亿元，同比下降 16.2%；境外债发行 39.8 亿美元，同比增长 6.0%，融资信心略有修复。但民企债券融资仍处困境，违约风险化解进展缓慢，超六成上市房企出现亏损，市场对民企债券的认可度尚未实质性改善。
（三）专项债的存量盘活作用
地方政府通过专项债加速存量资产处置，2025 年上半年土储专项债发行超 1700 亿元，浙江率先发行 16.53 亿元存量房专项债，广西计划收购 5 万套存量商品房。广东省创新专项债使用机制，允许资金在同一项目不同地块间灵活调剂，为解决资金平衡难题提供了范本。
三、创新融资工具：风险化解与模式转型的突破口
（一）强制可转债：债务重组的核心利器
碧桂园、融创等头部出险房企将强制可转债作为债务重组的关键工具，推动行业从 “展期续命” 转向 “实质削债”。碧桂园 177 亿美元境外债务重组中，计划发行近 130 亿美元强制可转债，通过 “注销旧债 + 发行新工具” 实现债务削减。这类工具兼具债务与股权属性，可通过分期强制转股或触发式转股条款，在房企偿债能力与债权人利益间找到平衡，旭辉控股便设置了 1.6 港元初始转股价与 5 港元触发转股价的双重机制。
（二）公募 REITs：轻资产转型的重要抓手
公募 REITs 成为房企盘活存量的核心路径，政策端已将社区商业基础设施纳入优先支持领域。上海地产租赁住房 REITs 以 18 个工作日上市的效率创下纪录，中国海外发展拟将佛山南海映月湖环宇城通过 REITs 募资 13.55 亿元，瑞安房地产则通过引入险资基金转让资产股权，回笼资金 6.83 亿元并保留控制权。这类操作既释放了沉淀资金，也推动房企从资产持有者向运营商转型。
（三）创新工具的实践价值
截至 2025 年 10 月末，21 家出险房企通过包括强制可转债在内的重组方式，化解债务约 1.2 万亿元，极大减轻短期偿债压力。公募 REITs 则通过 “投融管退” 全链条重构，助力行业摆脱传统重资产依赖。两种工具分别从债务端和资产端发力，为行业风险化解提供了多元化解决方案。
四、融资市场的现存堵点与优化方向
（一）机制层面的现实挑战
存量资产处置仍面临多重障碍，土储专项债推进中存在收购标准不明确、定价机制不完善等问题，部分城市收储程序复杂，资金平衡难度较大。融资协调机制虽持续扩围，但对民企的支持力度仍显不足，信用修复进程缓慢制约了融资功能恢复。
（二）主体与市场的适配难题
优质资产稀缺与资金供给错配现象突出，一线城市优质土地市场回暖，北京、上海等核心城市频现高溢价地块，但二三线城市库存高企，资产变现能力薄弱。投资者对民企融资工具的接受度较低，强制可转债的转股价值依赖企业后续经营改善，公募 REITs 则受限于优质资产供给不足，难以满足多数房企的融资需求。
（三）工具应用的优化空间
强制可转债的转股价格设定需更精准匹配市场预期，避免因估值偏差影响重组效果；公募 REITs 的扩募机制仍需完善，以提升资产周转效率。政策层面需进一步明确存量资产收购标准，简化审批流程，同时建立更有效的风险分担机制，引导资金流向优质民企。
房地产融资市场的重构进程，本质上是行业发展模式转型的缩影。传统融资渠道的政策托底与创新工具的市场化探索，共同构成了当前融资体系的双重支柱。强制可转债与公募 REITs 的实践已证明，金融工具创新能够在风险化解与模式转型中发挥关键作用，但如何解决机制障碍与供需错配问题，仍需政策制定者、房企与投资者的持续探索。不同城市层级、不同资质房企的融资差异背后，更折射出行业分化的深层逻辑，这些差异如何影响行业生态的重构，值得持续关注。
免责声明：文章内容来自互联网，本站仅提供信息存储空间服务，真实性请自行鉴别，本站不承担任何责任，如有侵权等情况，请与本站联系删除。
