为什么大家说期房是 “还没建好的房子”，具体指什么样的房子？
其实期房就是开发商还在规划或建设中，尚未通过竣工验收、无法立即交付的房屋。就像陕西姚女士 2014 年买的 “水岸巴黎” 小区房源，当时连地基都没完全打好，只能看着户型图和沙盘选房，这就是典型的期房。购房者付款后往往要等 1-3 年才能拿到钥匙，期间房屋始终处于建设状态。
为什么期房价格通常比现房便宜，还总有开盘优惠？
这背后是开发商的资金周转需求。期房销售能让开发商提前回笼资金，用购房者的预付款投入工程建设，降低自身融资成本，所以会给出更低的定价，比如开盘折扣、团购优惠等。像姚女士买的房子每平米 1700 多元，比同期周边现房便宜近三成，就是这个原因。但这种低价本质上是购房者用 “等待时间” 和 “风险成本” 换来的。
二、购买全流程：从签认购书到收房要走哪些步？
签认购书的时候要注意什么，交的订金能退吗？
认购书是购房的 “意向凭证”，但不是正式合同。一定要让开发商明确写清项目进展、后续签约时间，以及订金的处理规则 —— 如果是 “订金”，通常在未签正式契约时可退；如果写的是 “定金”，购房者单方面反悔可能就拿不回来了。姚女士当年签认购书时，就没明确约定停工情况下的订金退还条款，后来吃了亏。同时要索要《签约需知》，把所有宣传承诺都落实到书面。
正式的购房契约里，哪些条款必须 “抠细节”？
这是最关键的一步，尤其是三个核心内容：一是交房时间要精确到年月日，比如 “2026 年 12 月 31 日前”，不能写 “预计次年年底”；二是交付条件必须明确 “取得《竣工验收备案表》”，没有这个表就算交了房也不算合法交付；三是违约责任要具体，比如 “逾期交房每日按已付房款万分之三支付违约金”，还要约定逾期超过 180 天可退房。姚女士的合同虽然写了交房时间，但没约定楼层变更的赔偿条款，后来维权更费力。
办完签约后，“预售登记” 是做什么用的？
这是给期房加上 “法律保护锁” 的关键步骤。根据规定，买卖双方要在签约后 30 天内，到房管部门办理预售登记并交印花税。只有办了登记，购房契约才具备法律效力，防止开发商把同一套房子卖给别人。如果后期想转让期房，也要通过预售登记部门办理背书手续，否则转让无效。
三、隐藏风险：那些期房买家踩过的坑
最常见的期房风险有哪些，姚女士遇到的算哪一种？
期房的风险五花八门，最典型的就是延期交房、房屋 “缩水” 和烂尾。姚女士等了 7 年没交房，还遇到 26 楼变 24 楼的情况，同时踩了 “延期交房” 和 “房屋规划变更” 两个坑。更常见的还有资金链断裂导致的烂尾 —— 开发商把预售款挪作他用，工程停工，购房者既拿不到房，还要还房贷，形成 “双重压力”。另外，实际交房的户型、采光和样板间差太远，也是高频问题。
开发商说 “疫情导致停工，不算逾期”，这种说法合法吗？
不一定。疫情确实属于不可抗力，但开发商想免责必须满足两个条件：一是能证明疫情直接导致了工期延误，比如提供政府的停工通知；二是已经及时通知购房者并采取了减损措施。有个案例中，开发商以疫情为由主张全免责，法院却认定疫情只影响部分工期，最终判其承担 70% 的违约金责任。如果只是借疫情找借口，购房者照样可以索赔。
怎么确认自己的购房款没被开发商挪用？
关键是核查资金是否进入 “预售资金监管账户”。这个账户由政府部门监管，只能用于本项目的工程建设，不能被开发商随意调配。购房者可以要求开发商出示预售许可证，上面会标注监管账户信息，也可以到住建部门官网查询。要是发现房款进了非监管账户，一定要及时提出异议，这是预防烂尾的重要手段。
四、维权与应对：出问题了该怎么办？
发现工地停工，先找开发商还是直接投诉？
建议分步骤来。首先通过书面形式（比如 EMS 函件）询问开发商停工原因和复工时间，留存好送达凭证，这是固定证据的关键。如果开发商含糊其辞或拖延不答，再联合其他业主一起向住建部门、消费者协会投诉，借助行政力量施压。姚女士一开始单独找开发商沟通无果，后来通过政府协调才拿到解决方案，就是这个道理。
逾期交房后，违约金怎么算，能要到吗？
违约金优先按合同约定算，比如合同写了 “每日万分之三”，就按这个标准计算。要是合同没约定或约定过低，比如只写了 “赔偿 5000 元”，可以参照同区域同类型房屋的租金标准主张实际损失。有个案例中，开发商逾期 10 个月交房，法院最终按每月 3000 元的租金标准判了违约金，比合同约定的金额高了近两倍。只要证据充分，违约金通常能通过诉讼要回来。
房子烂尾了，房贷还要继续还吗？
即使房子烂尾，银行的房贷合同依然有效，断供会影响个人征信。正确的做法是先继续还贷，同时积极维权：一方面联合业主向政府申请专项帮扶资金，推动项目复工；另一方面起诉开发商解除购房合同，要求返还已付房款和利息。如果法院判决解除合同，购房者就不用再还房贷，已还的部分也能向开发商追偿。
五、避坑指南：普通人买期房的自保技巧
选开发商时，怎么判断它会不会 “跑路”？
重点看三个维度：一是资质等级，优先选一级资质的开发商，这类企业资金实力和工程管理能力更强；二是查信用记录，通过企业信用信息公示系统看它有没有债务纠纷、烂尾前科或被起诉的记录；三是看项目进度，尽量选主体已经封顶的期房，比刚挖地基的项目风险小得多。姚女士当年选的开发商连二级资质都没有，埋下了风险隐患。
付款方式能改吗？能不能跟工程进度挂钩？
完全可以协商。建议采用 “分期付款”，把付款节点和工程进度绑定，比如主体封顶付 30%、竣工验收后付 30%，预留 5%-10% 的尾款到交房后再付。这样能倒逼开发商加快进度、保证质量，一旦出现问题，购房者还有资金筹码谈判。有经验的购房者都用这种方式降低风险，比一次性付款安全得多。
交房时发现跟样板间不一样，能拒收吗？
如果差异涉及结构、面积等核心问题，完全可以拒收。比如样板间是落地窗，实际是普通窗户；或者合同写的是 3.2 米层高，实际只有 2.9 米。但如果只是装修材料品牌不同，且合同没明确约定，拒收可能不被支持。收房时一定要对照合同和样板间清单仔细核查，发现问题当场书面提出，拒绝在验收单上签字。
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