一、基础认知：奥特莱斯究竟是什么？

奥特莱斯是英文 “outlets” 的中文译音，字面意为 “出口”，在现代零售中特指以销售国际知名品牌折扣商品为主的大型休闲体验式购物场所。其核心特征是 “大品牌、低价格”，主要销售品牌换季库存、订单尾货及特供商品，既能满足消费者对品牌的需求，又能以优惠价格降低消费门槛。

这种业态并非简单的 “折扣卖场”，而是经过规范化发展的零售形态 ——2004 年国际购物中心协会将其列为户外购物中心类型，2021 年中国《零售业态分类》国家标准也将其明确纳入购物中心范畴。

二、起源与发展：奥特莱斯是如何诞生的？

奥特莱斯的雏形出现在 20 世纪 70 年代的美国，早期是大型服装工厂和日用品加工企业在仓库设立的直销店，主要用于处理订单尾货。当时基本是 “一家工厂一个 outlet store”，凭借 “优质品牌 + 低廉价格” 的组合吸引了大批顾客。

1988 年后，这种直销店开始集中化发展，形成了初步的购物中心形态，但此时仍以 “工厂直销” 为主，规模较小且多位于离城市 60-80 英里（约 100-150 公里）的偏远区域。1997 年后，奥特莱斯在美国进入快速发展期，供货商从单一工厂扩展到品牌所有者、代理商等多元主体，功能也升级为 “休闲购物一体化”，并逐渐向城市靠近，最终形成大型或超大型购物中心业态。

中国首家奥特莱斯是 2002 年开业的北京燕莎奥特莱斯，截至 2024 年，国内在营奥特莱斯项目已达约 251 个，年销售额突破 2390 亿元。

三、商品与价格：低价背后是正品还是 “特供款”？

奥特莱斯销售的商品以正品为核心，主要分为三类：一是专卖店或百货商场下架的换季商品；二是品牌的库存尾货；三是品牌为奥特莱斯专门生产的特供商品。这些商品与中心城区专卖店的正价品同为原装正品，区别主要在于上市时间或款式新旧，而非质量差异。

价格低廉的原因主要有三点：其一，商品多为过季或库存货品，节省了新品设计、推广等高额费用；其二，奥特莱斯多选址城市边缘区域，土地及建造成本相对较低；其三，规模化销售形成的成本摊薄效应，使得折扣幅度可稳定在 1-6 折不等。

以济南首创奥莱为例，其国际名品的折扣幅度多在 3-7 折，运动户外品牌折扣可达 2-6 折，且货品中过季库存与特供款的占比相对均衡。

四、经营模式：奥特莱斯靠什么实现盈利？

奥特莱斯主要采用四种经营模式，各有侧重且常组合使用：

• 联营模式：这是最主流的模式，采用统一收银，商场按约定扣率收取销售提成，余款返还厂商，风险共担。这种模式能帮助商场快速汇集现金流，但运营管理压力较大，在大卖场式和百货式奥特莱斯中应用普遍。
• 租赁模式：将店铺租赁给品牌厂商并收取租金，前期招商成功后，后期运营成本较低，但前期资金压力大且对厂商控制力弱，多见于庄园式、城堡式奥特莱斯。
• 自营模式：多为辅助性质，商场会采买部分国际大牌商品作为 “标杆” 吸引入驻，或买断库存商品补充品类空缺，需专业买手把控选品，国内应用占比很小。
• 托管模式：针对无暇管理外地店铺的品牌厂商，由商场托管人员、货品、定价等环节，拥有一定自主定价权，但账务处理繁琐，对单品管理要求高。

以宁波杉井奥莱为例，其租金收入占比达 82%，其中大部分来自联营收入的提成，且多数商户会签订保底条款，即使销售额不达标也需支付保底提成，保障了项目收入稳定性。

五、选址与配套：为什么奥特莱斯多在郊区？

奥特莱斯偏爱城市近郊选址，核心原因有二：一是降低成本，郊区土地租金远低于市中心，能有效控制运营成本，为低价策略提供空间；二是适配消费场景，其客群多为 “目的性消费”，愿意为品牌和折扣长途出行，近郊选址可覆盖周边 20-40 公里范围的客群。

配套设施上，奥特莱斯有明确的硬件标准：建筑面积需在 50000㎡以上（不含停车场），以街区型建筑为主，且必须配备充足的停车位。以上海百联青浦奥莱为例，二期扩建后将新增 2500 个车位，浦东机场旁的佛罗伦萨小镇总停车位可达 3400 个，且多提供 4-6 小时免费停车服务。此外，不少项目还配套了酒店、餐饮及休闲设施，打造 “微度假” 的购物体验。

六、消费决策：如何辨别奥特莱斯商品的真假？

尽管奥特莱斯以正品为核心，但消费者仍可通过三方面辨别：

• 查看商品详情：正品会明确标注规范的品牌名称、准确的产地信息及详细的材质成分（如服装需标明棉、麻等成分比例）。若出现品牌拼写错误、产地与品牌生产布局不符或材质标注含糊（如仅写 “优质面料”）等情况，需提高警惕。
• 检查商品标识：正品的品牌标识制作精良，图案清晰、边缘整齐，金属 logo 雕刻细致；洗护说明等标识完整且建议合理，如只能干洗的商品不会标注 “可水洗”。部分品牌还设有防伪标识，可通过官方渠道验证。
• 参考商品评价：购买前可查看其他买家的评价，重点关注 “是否与描述相符”“质量细节反馈” 等内容。若多数评价提及 “假货嫌疑” 或质量问题，需谨慎选购。

对于线上奥特莱斯（如京东奥莱），还可通过 “品牌直供证明”“平台审核资质” 等信息进一步确认，其提供的正规售后服务也是正品保障的重要体现。

七、行业格局：国内有哪些知名奥特莱斯项目？

经过 20 余年发展，国内奥特莱斯已形成头部运营商主导的格局，“首创”“王府井”“百联”“砂之船”“杉杉”“佛罗伦萨小镇” 六大运营商的开业项目达 77 个，占全国在营项目的三成以上。

典型项目包括：

• 上海青浦百联奥特莱斯：目前正在扩建二期，竣工后建筑面积将逾 20 万平方米，有望成为亚洲最大奥特莱斯，其年营业额已超过 60 亿元；
• 北京首创奥特莱斯：作为头部运营商的代表项目，聚焦 25-45 岁客群及已婚家庭，通过精准选品实现高转化率；
• 佛罗伦萨小镇・京津名品奥特莱斯：以意式风情建筑为特色，融合购物与休闲体验，停车位规模达 3400 个；
• 成都百联奥特莱斯：全国首个熊猫主题景区式奥特莱斯，落户熊猫国际旅游度假区，强化了休闲属性。

这些项目多通过 “品牌矩阵 + 场景体验” 的组合，成为区域内的消费地标。

八、与购物中心：两者的核心区别是什么？

奥特莱斯与购物中心虽同属零售业态，但差异显著：

• 消费目的不同：奥特莱斯吸引 “远距离目的性消费”，客群多为专程购买折扣品牌而来，消费频次较低但提袋率高；购物中心则以 “日常休闲消费” 为主，客群覆盖周边居民，消费频次高但目的性较弱。如宁波杉井奥莱年客流量仅为广州云尚购物中心的 80%，销售额却达后者的 2.6 倍以上。
• 业态配比不同：奥特莱斯以零售业态为主（占比约 80% 及以上），聚焦国际名品、运动户外等品类；购物中心则降低零售占比，提升餐饮、休闲娱乐等体验式业态的比重。
• 运营逻辑不同：奥特莱斯以 “联营强运营” 为主，商场深度参与商户货品管理、促销策划等环节；购物中心多采用 “租赁强出租” 模式，核心关注租金收缴，对商户运营干预较少。
• 空间设计不同：奥特莱斯多为开放式围合街区，常以欧洲小镇等异域风情营造 “微度假” 氛围；购物中心则多为封闭型建筑，更强调业态的集中性和便利性。