商场里的「生存战」：那些被奶茶店逼疯的服装店老板

周末逛商场的人总有个共同发现：一楼的奶茶店永远在排队，三楼的服装店却能容得下广场舞大妈练走位。这种奇妙的反差，藏着商业地产最荒诞又真实的生存逻辑 —— 不是你选铺位，是铺位在「筛选」你。

张姐在 CBD 商场开了三年女装店，最近终于把隔壁的空置铺位盼来了新邻居，结果一看装修围挡上的「网红柠檬茶」logo，她差点把手里的记账本摔在收银台上。这已经是她遇到的第五家入驻同楼层的饮品店，从奶茶到咖啡再到鲜榨果汁，饮品店像雨后春笋般占领了商场的黄金动线，而她的服装店客流正以肉眼可见的速度下滑。

「以前顾客试完衣服还能慢悠悠逛一圈，现在刚进店就问‘楼上奶茶店在哪’，试衣间的帘子还没拉严实人就跑了。」张姐的吐槽精准戳中了很多实体商户的痛点。商业地产运营商们似乎患上了「饮品店依赖症」，毕竟这类店铺坪效高、翻台快，还能自带流量，简直是招商手册上的「香饽饽」。但他们没算明白，当半条街都飘着奶盖香时，服装店、饰品店这些「慢消费」业态就成了被牺牲的炮灰。

商业地产的「偏心眼」可不是新鲜事。十几年前，各大商场还在争当「奢侈品集中营」，LV、Gucci 的门店位置直接决定了商场的档次评级。那时候要是哪家商场能拿下爱马仕的入驻，招商总监能在行业峰会上吹半年牛。可风水轮流转，随着年轻人消费力崛起，奢侈品门店开始从核心楼层撤退，取而代之的是潮玩店、电竞馆和沉浸式剧本杀体验馆。某一线城市的老牌商场甚至把四楼整层改成了「青年文化街区」，曾经的高端皮具区如今摆满了手办和盲盒，据说周末的客流量比往年翻了三倍。

不过运营商们的脑回路有时比商场的环形走廊还绕。有家新开的社区商场为了打造「亲子主题」，硬是在三层楼里塞进了八家早教机构，从感统训练到钢琴启蒙，连陶艺课都分了「幼儿班」和「少儿班」。结果家长们逛一圈下来比带娃上体育课还累，更别说花钱消费了。没过半年，一半的早教机构就因客源不足关门大吉，空铺位贴上招租海报时，运营商才后知后觉：亲子经济的核心是「陪伴式消费」，光有早教没有母婴用品店和儿童餐厅，就像汉堡没有肉饼 —— 全是空心套路。

商户们在商场里的生存智慧，有时比运营商的规划还精准。李哥开的小吃店藏在商场负一楼的角落，按理说这位置属于「客流盲区」，但他硬是靠一招「反向操作」火了。别的店铺都在美团上打五折优惠，他偏不打折，反而推出「到店消费送卤蛋」的活动。更绝的是，他把小吃店的桌椅摆到了隔壁超市的出口处，逛超市累了的顾客顺道就能坐下吃碗面，生意好到连超市经理都跑来跟他商量分成。这波操作完美诠释了商业地产的真理：没有绝对的坏位置，只有不会「蹭流量」的老板。

现在的商业地产早就不是「租个铺子就能赚钱」的年代了。前两年直播电商最火的时候，有商场直接在中庭搭起了直播间，邀请主播们现场带货。刚开始确实热闹，路过的顾客都忍不住凑上去看两眼，商户们也乐得分流线上订单。可新鲜感一过，问题就来了：主播们喊着「9.9 元秒杀」，把实体店的价格体系搅得一团糟，线下顾客看到直播间更便宜，转身就走；更尴尬的是，有些主播为了控场，直接把镜头对着路过的顾客，吓得小朋友当场哭了起来。这场「线上线下融合」的尝试，最后以撤掉直播间草草收场。

就连商场里的公共区域，都藏着运营商的「小心机」。你以为那些摆在走廊中间的抓娃娃机、按摩椅是为了方便顾客？其实是为了「制造停留时间」。商业地产有个不成文的公式：顾客停留时间 × 动线覆盖率 = 消费概率。所以他们会故意把电梯口设在离店铺最远的地方，逼着你多走几步路；还会在每层楼的转角处放个景观小品，让你忍不住停下来拍照，顺便就能看到旁边的店铺。有次我在商场里找卫生间，绕了三圈才发现，沿途居然经过了十二家店铺，这波「引流套路」真是把消费者的心理拿捏得死死的。

不过再精明的套路，也抵不过消费者的「用脚投票」。去年夏天，有家商场为了节省电费，把空调温度调到了 28 度，结果周末的客流量骤降三成。商户们联合找物业投诉，物业还嘴硬说「符合国家节能标准」。直到有奶茶店老板发现，自家冰饮的融化速度比平时快了一倍，营业额直接跌了一半，运营商才急急忙忙把温度调低。这件事告诉我们：商业地产的核心是「人」，要是连基本的消费体验都保障不了，再花哨的业态规划都是白搭。

现在的年轻人逛商场，早就不只是为了买东西了。他们可能是为了打卡一家新开的网红书店，可能是为了在顶楼的露台喝咖啡晒太阳，甚至可能只是为了找个舒服的地方蹭网办公。这就给商业地产提出了新要求：不能再靠「卖东西」赚钱，得靠「卖体验」留客。有家商场就很会玩，他们把顶楼改成了「城市农场」，顾客可以自己种菜浇水，还能把收获的蔬菜拿到楼下餐厅加工成菜品。这种「参与式消费」不仅吸引了大量亲子家庭，还成了网红打卡地，连周边写字楼的白领都组团来体验。

商户和商场的关系，就像谈恋爱一样，合得来才能长久。有些商场把商户当「摇钱树」，租金涨得比房价还快，节假日还要强制商户参加促销活动，最后把商户逼走了，自己也成了「空壳商场」；而聪明的商场会把商户当「合伙人」，帮着商户做活动宣传，甚至会根据客流数据给商户提经营建议。有家社区商场为了帮早餐店吸引客流，特意在门口划了临时停车区，还在业主群里帮店家发优惠券，结果早餐店的生意好了，商场的早间客流也多了起来，实现了真正的「双赢」。

商业地产的迭代速度，比女生的衣柜更新还快。曾经红极一时的「百货公司」，现在要么转型成「城市综合体」，要么就只能在角落里苟延残喘；而那些新兴的「主题商场」，要是抓不住消费者的兴趣点，倒闭速度也快得惊人。有专家说，未来的商业地产会越来越「小而美」，社区型商场和特色主题商场会成为主流。但不管怎么变，有一点不会变：能让消费者逛得开心、买得舒心的商场，才是真正能活下去的商场。

看着商场里那些忙着装修的新店和准备撤店的旧铺，就像在看一场不停轮换的舞台剧。奶茶店可能会被新的网红业态取代，服装店或许能靠直播焕发新生，而商场本身，也在这场业态的更替中不断调整自己的姿态。至于下一个能统治商场的业态是什么？可能是现在还没人想到的新鲜玩法，也可能是回归本质的消费需求。毕竟在商业地产的世界里，唯一不变的就是变化本身。

常见问答

1. 问：商业地产选铺位，是不是越靠近电梯口越好？

答：不一定。电梯口确实客流大，但多是「流动客流」，停留时间短，适合奶茶、便利店等快消业态；而服装、饰品等慢消费业态，更适合选在动线中段的「次核心位置」，虽然客流稍少，但顾客停留意愿更强。

2. 问：社区商场和 CBD 商场，哪种更适合新手开店？

答：社区商场门槛更低。CBD 商场租金高、竞争激烈，对品牌和资金要求高；社区商场客群稳定，主打日常消费，像早餐店、母婴用品店等业态更容易立足，适合新手积累经验。

3. 问：商场强制商户参加促销活动，商户可以拒绝吗？

答：要看租赁合同约定。如果合同里明确写了商户需配合商场促销，那拒绝可能违约；如果没有约定，商户可与商场协商，或根据自身经营情况决定是否参与，避免因强制促销打乱自身价格体系。

4. 问：商业地产里的「坪效」是什么意思？对商户有影响吗？

答：坪效指每平方米的营业额，是衡量铺位价值的核心指标。商场招商时会重点看业态的坪效，高坪效的饮品、珠宝等业态更容易拿到好位置；对商户来说，提高坪效能帮自己争取更低的租金或更好的扶持政策。

5. 问：现在开实体店，怎么利用商场的流量提升生意？

答：可以走「线上线下联动」路线，比如在商场社群发优惠券引导到店，或在店里设直播点吸引线上客群；还能蹭商场的公共流量，像在中庭、楼梯间等热门位置做快闪活动，快速吸引客流。